Succès du modèle, crise de la Covid : les acteurs parisiens du flexible continuent de s’étendre, proposant des offres de plus en plus variées.
En moyenne, combien coûte la location d’un poste de travail équipé et clés en main à Paris, avec charges, internet et services compris ?
Question que toute entreprise parisienne se pose tôt ou tard, au moment de trouver un bureau, de nombreux paramètres doivent être pris en compte, et le marché, parfois peu transparent pour les non-initiés, peut être difficile à appréhender.
Pour vous aider, nous vous avons préparé une carte des loyers parisiens en ce début d’année 2022, quartier par quartier, pour un poste de travail en location flexible dans un open-space, espace semi-privatif, bureau fermé et espace indépendant .
Entre 2020 et 2021, malgré la crise sanitaire, le loyer moyen d’un poste de travail à Paris (avec charge, services et équipements compris) est passé de 420,11 € à 484,93 €, soit une croissance de près de 15 % !
Une hausse qui s’explique par plusieurs facteurs : une demande et des besoins croissants de flexibilité, une offre qui s’étend et s’adapte à des typologies d’entreprises différentes, avec plus d’espaces premium et / ou mono-entreprises aménagés sur-mesure (type Deskeo). Aujourd’hui, les espaces de coworking et, plus globalement, de location de bureaux flexibles ne sont plus réservés au freelances, TPE ou PME.
Les loyers pour les espaces de travail sont très souvent indiqués en € / m² / an, hors charges et hors services annexes : une information pas forcément très lisible dans le flexible, où la prestation inclut tout. L’équipe Hub-Grade vous a donc préparé une carte des loyers au poste de travail, pour savoir combien coûte réellement un espace de travail en moyenne. L’étude recense le coût moyen des postes de travail disponibles en open-space, espace semi-privatif, bureau fermé et espace indépendant sur www.hub-grade.com.
La carte des loyers de bureau flexible à Paris
Cette carte affiche le prix moyen d’un poste de travail en location flexible dans un bureau fermé (prestation de services principalement), pour tout type d’espace de travail confondu : en centre d’affaires, espace de coworking et bureaux partagés.
Comment la crise sanitaire a impacté les loyers des bureaux à Paris ?
Si la demande placée globale a chuté en 2020, consécutivement à la crise sanitaire, elle est remontée en 2021 mais reste en dessous de la demande d’avant crise. Les loyers de l’immobilier d’entreprise flexible ont globalement augmenté ces dernières années. Depuis 2018 / 2019, on observe une hausse importante des loyers pour les postes de travail parisiens.
Sur le segment du flexible, ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs :
- d’une part, les bailleurs préfèrent conserver des loyers faciaux stables, car ces derniers constituent un point essentiel de la valorisation d’un actif immobilier. Baisser les loyers pour remplir plus les espaces ferait perdre de la valeur aux espaces eux-mêmes. À ce stade, les bailleurs de surface allant de 0 à 500 m² (l’essentiel du marché du flexible) préfèrent attendre une reprise. En accordant, en cas d’impératif, d’autres avantages tels que des franchises de loyers, des services additionnels à coût réduit, etc.
- d’autre part, on observe une certaine forme d’attentisme de la part des locataires depuis le début de la crise, mais le flexible attire de plus en plus de nouvelles typologies d’entreprises qui souhaitent réduire leur surface et basculer sur du flex-office, ainsi que des espaces de travail hybrides. Si la demande placée de location de bureaux devrait globalement diminuer dans les prochains mois, l’on va probablement observer l’effet inverse sur le segment du coworking et de l’immobilier d’entreprise flexible, donc sur ce segment, les bailleurs et administrateurs d’espace ont tout intérêt à patienter avant de baisser leurs loyers.
- 3ᵉ point : si de plus en plus d’entreprises souhaitent s’installer en flex, l’offre se développe en conséquence et de plus en plus d’opérateurs premium et haut-de-gamme (Kwerk, WeWork, etc.) et d’opérateurs proposant des surfaces mono-entreprise sur-mesure (Deskeo, etc.) ouvrent des espaces. Ces derniers, proposant des prestations de standing, des aménagements et des services à la demande, loin du simple poste de travail nomade, font mécaniquement augmenter les prix moyens des postes de travail.
Notre guide : Bureau flexible vs bail 3 / 6 / 9, que choisir pour mon activité ?
Le Triangle d’Or, le QCA et les abords de la ligne 1 du métro : des zones en tension où les loyers sont les plus élevés
Pas de secret ici, le Quartier Central des Affaires et les quartiers centraux aux abords de la ligne 1, comme Madeleine ou les Champs-Élysées, sont les plus chers, et les prix moyens ont encore augmenté en 2021.
Madeleine-Opéra tourne, en moyenne, autour de 876 € par mois début 2021 contre 853 € en 2018. C’est donc l’un des seuls quartiers de cette zone, avec Louvre – Tuileries, n’ayant pas subi d’augmentation majeure .
Le quartier des Champs-Elysées, lui, a enregistré une hausse des prix. Passant de 657 € en moyenne en 2020 contre 832 € en 2021, une augmentation de 27 % !
Elle s’explique notamment par la hausse généralisée des prix et par l’arrivée de centres d’affaires innovants et de haut standing dans ce secteur (Regus, Spaces, etc.). Plus vers le Sud, Les Invalides – École militaire, on recense un loyer mensuel de 549 € par poste.
L’Est et le Sud-Ouest de Paris, des opportunités attractives au niveau des loyers
À l’Est de Paris, le prix moyen des loyers augmente, contrairement à l’autre côté de la capitale. Cependant, à l’Est comme au Sud-Ouest de Paris, les loyers sont les plus abordables et attractifs.
Entre 258 € et 478 € en moyenne, les quartiers Gambetta, Belleville, Charonne, Nation, Convention, Auteuil, Grenelle et Vaugirard représentent une excellente opportunité pour installer votre entreprise.
À noter que le quartier de Vaugirard a connu une augmentation exceptionnelle du loyer moyen l’année dernière. En passant de 262 € à 478 €, le prix moyen a augmenté de 82 % sur la période 2020 – 2021.
Certaines zones, plus centrales, restent attractives en matière de prix. Ainsi, autour du Quartier Latin ou de Saint-Germain, l’on trouve des loyers moyens pour un poste de travail à respectivement 388 € et 398 € par mois. Des loyers modérés, favorisés par la présence notable de petites colocations d’entreprises et d’open-spaces partagés dans ces quartiers.
Stabilisation des périphéries
En 2020, les plus fortes hausses de loyers étaient, pour la plupart, enregistrées dans la périphérie de la capitale : Vanves, Plaisance, Clignancourt, Clichy, Levallois-Perret. Autant de zones qui bénéficient d’un gain d’attractivité, sous l’impulsion du développement Grand Paris.
En 2021, les prix de ces zones se sont stabilisés, et les quartiers de Clichy, Saint-Ouen et Porte de la Chapelle ont même enregistré une baisse d’environ 10 %. Avec des loyers moyens compris entre 200 € et 454 €, les périphéries offrent de belles opportunité pour votre recherche.
Exception faite de Levallois-Perret qui, malgré sa stabilisation, affiche un loyer plus élevé de 525 €.
Division sur les pôles multimodaux
On observe également une différence notable sur les différents pôles multimodaux de la capitale (Gare du Nord, Gare de l’Est, Gare de Lyon, Châtelet, Bercy, La Défense).
Dans les zones de Gare du Nord, Gare de l’Est et La Défense, les prix moyens ont enregistré une baisse modérée. Environ entre – 10 % et – 15 % par rapport aux loyers de 2020. Les zones de Gare du Nord et Gare de l’Est affichent un loyer moyen de 339 €, zones accessibles donc, considérant leurs avantages indéniables.
Malgré la baisse des prix, La Défense reste un secteur à loyer élevé. 601 € en moyenne pour un poste de travail en bureau fermé en 2021.
À l’inverse, dans les zones de Gare de Lyon, Châtelet et Bercy, les prix ont fortement augmenté !
662 € en moyenne dans la zone de Gare de Lyon, environ 15 % de plus qu’en 2020. Augmentation encore plus importante au Châtelet et à Bercy avec des augmentations respectives de 60 % et 81 %, faisant passer les prix à 600 € pour Châtelet et 670 € en moyenne pour Bercy.
Une période propice pour chercher des bureaux flexibles ?
Difficile de savoir si cette montée des prix des loyers de bureaux flexible va se poursuivre dans les prochains mois. Dans un contexte d’incertitude globale lié à la crise sanitaire, il est parfois difficile de se projeter dans un projet de recherche de bureaux.
C’est pourtant une période idéale pour s’y intéresser, car l’accalmie donne plus de latitude dans les négociations pour les locataires, notamment sur les dépôts de garantie et les durées d’engagement, permettant d’atténuer les risques pour les locataires.
Si vous souhaitez trouver des locaux à Paris, toute l’équipe Hub-Grade vous accompagne dans toutes vos démarches : conseil, recherche des espaces, organisation des visites, rédaction des contrats, gestions de la location. Contactez-nous pour nous faire part de votre projet
