Succès du modèle, crise de la Covid : les acteurs parisiens du flexible continuent de s’étendre, proposant des offres de plus en plus variées
En moyenne, combien coûte un poste de travail équipé et clés-en-main à louer à Paris, avec charges, internet et services compris ?
Question que toute entreprise parisienne se pose tôt ou tard, au moment de trouver un bureau, de nombreux paramètres doivent être pris en compte, et le marché, parfois peu transparent pour les non-initiés, peut être difficile à appréhender.
Pour vous aider, nous vous avons préparé une carte des loyers parisiens en ce début d’année 2021, quartier par quartier, pour un poste de travail en location flexible.
Entre 2018 et aujourd’hui, malgré la crise sanitaire, le loyer moyen d’un poste de travail à Paris (avec charge, services et équipements compris) est passé de 315,80€ à 448€, soit une croissance de près de 42% !
Une hausse qui s’explique par plusieurs facteurs : une demande et des besoins croissants de flexibilité, une offre qui s’étend et s’adapte à des typologies d’entreprises différentes, avec plus d’espaces premium et/ou mono-entreprises aménagés sur-mesure (type Deskeo). Aujourd’hui, les espaces de coworking et plus globalement de location de bureaux flexibles ne sont plus réservés au freelances, TPE ou PME
Les loyers pour les espaces de travail sont très souvent indiqués en € / m² / an, hors charges et hors services annexes : une information pas forcément très lisible dans le flexible, ou la prestation inclut tout. L’équipe Hub-Grade vous a donc préparé une carte des loyers au poste de travail, pour savoir combien coûte réellement un espace de travail en moyenne. L’étude recense le coût moyen des postes de travail disponibles en open-space, espace semi-privatif, bureau fermé et espace indépendant sur www.hub-grade.com.
La crise sanitaire (et économique) a-t-elle eu un impact sur les loyers des bureaux à Paris ?
Si la demande placée globale a chuté en 2020, consécutivement à la crise sanitaire, les loyers de l’immobilier d’entreprise flexible ont globalement augmenté ces dernières années. Depuis 2018/19, on observe une hausse importante des loyers pour les postes de travail parisiens.
Sur le segment du flexible, ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs :
- d’une part, les bailleurs préfèrent conserver des loyers faciaux stables, car ces derniers constituent un point essentiel de la valorisation d’un actif immobilier. Baisser les loyers pour remplir plus les espaces ferait perdre de la valeur aux espaces eux-mêmes. À ce stade, les bailleurs de surface allant de 0 à 500m² (l’essentiel du marché du flexible) préfèrent attendre une reprise. En accordant, en cas d’impératif, d’autres avantages tels que des franchises de loyers, des services additionnels à coût réduit, etc.
- d’autre part, on observe une certaine forme d’attentisme de la part des locataires depuis le début de la crise, mais le flexible attire de plus en plus de nouvelles typologies d’entreprises qui souhaitent réduire leur surface et basculer sur du flex office, ainsi que des espaces de travail hybrides. Si la demande placée de location de bureaux devrait globalement diminuer dans les prochains mois, l’on va probablement observer l’effet inverse sur le segment du coworking et de l’immobilier d’entreprise flexible, donc sur ce segment, les bailleurs et administrateurs d’espace ont tout intérêt à patienter avant de baisser leurs loyers.
- 3e point : si de plus en plus d’entreprises souhaitent s’installer en flex, l’offre se développe en conséquence et de plus en plus d’opérateurs premium et haut-de-gamme (Kwerk, WeWork, etc.) et d’opérateurs proposant des surfaces mono-entreprise sur-mesure (Deskeo, etc.) ouvrent des espaces. Ces derniers, proposant des prestations de standing, des aménagements et des services à la demande, loin du simple poste de travail nomade, font mécaniquement augmenter les prix moyens des postes de travail.
Aller plus loin : notre panorama sur l’immobilier d’entreprises flexible, au crépuscule de 2020
La carte des loyers de bureau flexible à Paris
Cette carte affiche le prix moyen d’un poste de travail en location flexible (prestation de service principalement), pour tout type d’espace de travail confondu : en centre d’affaires, espace de coworking et bureaux partagés.
Le Triangle d’Or, le QCA et les abords de la ligne 1 du métro : des zones en tension où les loyers sont les plus élevés
Pas de secret ici, le Quartier Central des Affaires et les quartiers centraux aux abords de la ligne 1, comme Madeleine ou les Champs-Élysées, sont les plus chers, la crise sanitaire n’ayant peu ou pas eu d’impact sur les loyers dans ces zones.
Madeleine-Opéra tourne autour de 860€ par mois début 2021, au lieu de 622€ en 2018, une augmentation de 238€. Elle s’explique notamment par la hausse généralisée des prix et par l’arrivée de centres d’affaires innovants et de haut standing dans ce secteur (Regus, Spaces, etc.). Plus vers le Sud, Les Invalides – École militaire comptabilise un loyer mensuel de 568€ par poste.
Le Nord-Est de Paris et les abords de la ligne 13 : des opportunités attractives au niveau des loyers
Pour trouver les quartiers et les zones les moins chères de la ville, il faut se rendre en bout de ligne du métro parisien. La fameuse ligne 13 ainsi que la ligne 12 proposent, à leurs extrémités, les tarifs les plus intéressants. Le quartier de Vaugirard affiche également un loyer moyen très bas, mais la zone dispose d’une offre relativement restreinte actuellement.
Fortes hausses sur les pôles multimodaux et les villes du Grand Paris
La percée du Grand Paris et des quartiers périphériques
Les plus fortes hausses de loyers sont pour la plupart enregistrées dans la périphérie de la capitale : Vanves, Plaisance, Clignancourt, Clichy, Levallois-Perret. Autant de zones qui bénéficient d’un gain d’attractivité, sous l’impulsion du développement Grand Paris.
Actuellement, la Porte de Saint-Ouen, la Porte de la Chapelle ou encore la Porte de Clignancourt proposent des loyers par poste de travail en très nette augmentation également. Cette hausse généralisée s’explique par l’arrivée de gros acteurs dans ces zones, comme par exemple la présence de centres qui révolutionnent la location de bureaux en créant des espaces de travail sur-mesure tels que Deskeo. L’amélioration du standing des espaces s’est répercutée sur les loyers.
Un fort attrait vers les pôles multimodaux : conséquence du recours croissant au flex office
On observe également une augmentation notable sur les différents pôles multimodaux de la capitale (Gare du Nord, Gare de l’Est, Bercy, La Défense), ainsi que sur la plupart des zones en périphérie. Cette augmentation s’explique par l’implantation croissante d’opérateurs de bureaux flexibles dans ces zones, ainsi que la demande croissante également de typologies d’entreprises différentes, avec plus de grands groupes.
Montparnasse, moins abordable, propose plutôt des postes à 609€ par mois en moyenne. Autour de la Gare Saint-Lazare les loyers se situent autour de 484€ par poste de travail par mois.
À retenir : si les loyers y sont en augmentation, la périphérie reste abordable pour trouver un bureau. En général, l’arrivée de nouveaux acteurs tels que de grands centres d’affaires, espaces de coworking (Regus, WeWork, etc.) font augmenter les prix dans certaines zones très recherchées de Paris. Cela s’explique notamment par les prestations de services et le standing apportés par ces espaces qui font augmenter les prix très rapidement. Globalement, la colocation d’entreprises reste abordable et devient très appréciée par les entreprises à la recherche d’une solution flexible.
Les loyers augmentent à l’Est, mais restent plus abordables que dans l’Ouest
Plusieurs quartiers qui étaient auparavant plutôt résidentiels affichent de nettes augmentations : Bastille, Grands Boulevards, Guy Môquet, République notamment. Sur un modèle proche de celui du Sentier, ces quartiers prisés des jeunes actifs sont de plus en plus plébiscités par les entreprises (notamment les startups), pour lesquelles la localisation de l’espace de travail est un atout parmi d’autres, pour attirer et retenir les talents. D’autant plus que les loyers restent abordables dans ces zones, malgré la hausse globale.
Certaines zones, plus centrales restent attractives en matière de prix. Ainsi autour du Quartier Latin ou de Rivoli, l’on trouve des loyers moyens pour un poste de travail à respectivement 388€ et 338€ par mois. Des loyers modérés, favorisés par la présence notable de petites colocations d’entreprises et d’open-spaces partagés dans ces quartiers.
Autour de la Gare de Lyon, pôle d’activités important, on se situe à 576€ par mois en moyenne. Quant à République-Oberkampf, les loyers se situent autour de 419€ par mois.
Une période propice pour chercher des bureaux flexibles
Difficile de savoir si cette montée des prix des loyers de bureaux flexible va se poursuivre dans les prochains mois, d’autant plus que le nombre de m² de bureaux vide a tendance à augmenter dans certaines zones traditionnellement dynamiques. Dans un contexte d’incertitude globale lié à la crise sanitaire, il est parfois difficile de se projeter dans un projet de recherche de bureaux.
C’est pourtant une période idéale pour s’y intéresser, car l’accalmie donne plus de latitude dans les négociations pour les locataires, notamment sur les dépôts de garantie et les durées d’engagement, permettant d’atténuer les risques pour les locataires.
Si vous souhaitez trouver des locaux à Paris, toute l’équipe Hub-Grade vous accompagne dans toutes vos démarches : conseil, recherche des espaces, organisation des visites, rédaction des contrats, gestions de la location. Contactez-nous pour nous faire part de votre projet
