Tout savoir sur… La SCI professionnelle, pour acheter les murs de son entreprise

Vous êtes chef d’entreprise et vous voulez arrêter de payer un loyer en rachetant vos murs ? Sachez qu’il est possible de les racheter à titre personnel pour ensuite les louer à votre entreprise à travers une SCI professionnelle.

À travers ce montage, vos locaux seront dissociés de votre entreprise ce qui vous évite certains inconvénients. Nous avons choisi de vous détailler, en partenariat avec Pretto, les avantages et le fonctionnement de la SCI professionnelle pour racheter les locaux de votre entreprise.

Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?

Une Société Civile Immobilière professionnelle est un montage juridique créé pour gérer un (ou plusieurs) bien immobilier attaché à une activité commerciale. Toute création de SCI Pro engage la signature d’un bail commercial. Il faut au minimum deux associés qui se répartissent, selon leur apport, les parts proportionnellement.  Ce type de montage est très répandu chez les particuliers, notamment les familles, afin d’acheter des biens en indivision. Dans le cadre professionnel, la SCI est surtout utilisée pour acheter les murs de son entreprise sans les lier légalement avec cette dernière.

Acheter ses murs directement avec son entreprise comporte des inconvénients, notamment lors de la revente d’une entreprise. Si l’acheteur est uniquement intéressé par le fonds de commerce, la vente peut être bloquée. Si l’entreprise se retrouve en faillite, vous perdez également vos locaux puisqu’ils sont inscrits à votre actif. Enfin, en revendant vos locaux, vous serez taxé davantage avec le régime normal des plus-values.

Acheter ses murs à travers une SCI vous permet d’éviter tous les problèmes évoqués plus haut. De nombreux chefs d’entreprises choisissent ce montage afin d’obtenir un bien pérenne. En achetant vos locaux par une SCI et non par votre entreprise, vous établissez un bail commercial entre les deux entités. En procédant ainsi, les loyers que vous recevrez de votre entreprise ne sont pas imposables, ils réduisent son assiette d’imposition. Autre avantage, le remboursement de l’emprunt est financé par votre entreprise, vous permettant ainsi d’acquérir un bien qui s’auto-finance et qui restera votre propriété.

Attention cependant, la SCI Pro est une véritable société, elle vous engage donc à un certain nombre de tâches administratives auxquelles vous ne pouvez-vous soustraire.

Quelle est la différence entre une SCI Pro et une SCI Familiale ?

Comme son nom l’indique, la SCI familiale est réservée aux seuls membres d’une même famille, elle peut être à capital fixe ou variable. La durée de vie de la société est limitée à 99 ans et chaque associé est indéfiniment responsable des dettes de la société, quel que soit son apport. Le gérant a le droit de verser l’équivalent de 100 000 € aux héritiers sans imposition tous les 15 ans. Il n’y a pas de capital social minimum pour la SCI familial. Enfin, le coût des part sociales baisse en cas de transmission de nue-propriété.

Pour la SCI Pro, les actionnaires peuvent être des personnes autres que celles qui sont à l’origine de la création. Elle est créée dans le but d’acquérir et de louer des locaux professionnels. Une fois l’emprunt totalement remboursé, les associés touchent un revenu complémentaire. La responsabilité de chacun est engagée à hauteur du nombre de parts sociales.

contrat immobilier
©Scott Graham – Unsplash

Comment créer une SCI Professionnelle ?

Une SCI Pro est une société à part entière, sa création suit donc un processus codifié en plusieurs étapes :

  • on commence par créer les statuts : capital social de la SCI, répartition des parts en fonction des apports respectifs des membres, désignation d’un gérant, règles de fonctionnement, les conditions de vote…
  • on détermine le capital social à travers la création du compte en banque de la société;
  • on enregistre les statuts auprès du Service des Impôts de Entreprises
  • on publie un avis dans un journal d’annonces légales,
  • on inscrit la SCI au Tribunal de Commerce, qui entraîne l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et la remise des Kbis*.

Les avantages fiscaux de la SCI Professionnelle

En plus des avantages cités plus haut, la SCI Pro a l’avantage de proposer différents régimes d’impositions plus ou moins intéressants selon les profils. Parlez-en à votre notaire : une fois choisi, vous ne pourrez plus changer de régime d’imposition.

Vous pouvez opter pour l’impôt sur le revenu. Chaque associé déclare alors ses revenus directement sur sa déclaration d’impôts. Cette solution est intéressante si votre société est fortement imposée et que votre SCI dégage des bénéfices. Vous pouvez ainsi réduire votre assiette fiscale et, par définition, payer moins d’impôts.

Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, vous avez la possibilité de défiscaliser l’amortissement du bien. Cette solution se révèle intéressante dans un premier temps, beaucoup moins une fois que le bien est complètement amorti.

Dernier avantage, vous pouvez déduire certains frais grâce à la SCI Pro : les intérêts de crédit, une partie du montant des immeubles loués ou encore les frais de gérance générés par l’activité commerciale.

Photo de couverture © Jonas Tebbe on Unsplash

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