Ce n’est plus une surprise, les tiers-lieux ont le vent en poupe ! Parmi eux, les espaces de coworking tirent encore leur épingle du jeu. Si l’on en dénombrait environ 500 en France il y a encore quelques années, ce sont aujourd’hui près de 2800 espaces de coworking qui existent sur notre territoire, et l’offre ne cesse de croître avec les années.
Les raisons de cet intérêt pour le coworking sont multiples :
Les entreprises ont besoin de flexibilité
Exit le bail 3/6/9 pour de nombreux groupes qui n’ont ni les moyens, ni la vision, ni l’envie pour s’engager dans des baux d’aussi longue durée. Notamment pour les start-ups qui se développent rapidement et qui seront peut-être amenées à revoir plus souvent leurs besoins immobiliers.
Le télétravail
Généralisé par les récents événements et qui prend racine dans des cultures d’entreprises remaniées. Les espaces de coworking offrent donc la possibilité pour les entreprises de faire travailler leurs collaborateurs ailleurs (et de partout) et de coller à leurs nouvelles ambitions de mêler présentiel et remote, que cette dernière soit chez eux, ou dans un tiers-lieux.
Moins de présence au bureau
Enfin, le télétravail amène à moins de présence au bureau de la part des équipes. Il y a donc besoin de moins de surface exploitable, mais il est aussi plus compliqué d’estimer de quelle surface une entreprise a besoin.
Pour toutes ces raisons, les espaces de coworking offrent un bon compromis ! Entre la location de postes de travail en open space, la location de bureaux fermés ou de plateaux privatifs, chacun y trouve son compte, des travailleurs indépendants aux grands groupes.
Les avantages des espaces de coworking ne s’arrêtent pas à la flexibilité des espaces, c’est aussi (et surtout) bien pratique. En voici quelques exemples.
Une seule et unique facture
Le prix affiché sera le prix payé. Pas besoin de tenir le compte des charges, de l’énergie et autres services.
De nombreux services annexes
Pour le confort et la praticité des coworkers, notamment domiciliation, espaces communs, activités, salles de sport et bien d’autres.
Un accès commun
Pour les coworkings ayant plusieurs adresses, vous pouvez généralement accéder à n’importe quel bâtiment du groupe avec votre forfait. De quoi travailler de partout en France (voire dans le monde) si le groupe le permet et vous constituer un réseau de coworkers qui peut vous aider dans le développement de votre activité. Après tout, c’est la raison d’être des espaces de coworking à l’origine.
Les réglementations en vigueur pour aménager un espace de coworking
Un espace de coworking, comme n’importe quel ERT (établissement recevant des travailleurs) doit répondre à des normes et critères spécifiques pour le confort des usagers.
Il faut savoir que l’agencement de votre espace de coworking doit tenir compte des normes de sécurité des personnes, de l’accessibilité et des dispositions sanitaires en vigueur. Les règles à suivre varient selon si vous souhaitez ériger un Établissement Recevant du Public (ERP) ou Établissement Recevant des Travailleurs (ERT).
Le code du travail ne fixe aucune valeur minimale à respecter. En revanche, il impose des mesures de sécurité et d’hygiène. L’espace de travail doit permettre à chaque travailleur de disposer d’une liberté de mouvement suffisante en hauteur et en surface.
Ergonomie et accessibilité
La norme AFNOR NF X 35-102 est une référence qui peut être utilisée pour concevoir des espaces de travail respectant toutes les normes pour travailler dans de bonnes conditions. Elle recommande au minimum :
- 15m² pour un poste de travail en coworking ;
- 10m² s’il s’agit d’un bureau individuel ;
- 11m² pour un poste de travail en bureau collectif fermé.
En ce qui concerne l’ergonomie de votre coworking, un plan de travail doit avoir au minimum 80 cm de profondeur et 120 cm de largeur.
Enfin, il faut que l’espace de travail soit accessible aux travailleurs handicapés (à mobilité réduite, en fauteuil roulant, malvoyants, malentendants, déficients mentaux).
L’éclairage
La norme Afnor NF EN 12646-1 exige de garantir un éclairage harmonisé et uniforme dans les espaces de travail.
Vous vous devez de réduire les contrastes de lumière trop forte dans chaque pièce de votre coworking. Privilégier la lumière naturelle est une plus value essentielle, elle permet de limiter les dépenses énergétiques et de favoriser le bien-être des usagers de vos espaces.
Généralement, les travailleurs qui utilisent des espaces de coworking travaillent sur ordinateurs. Ainsi utiliser des écrans nécessite un bon éclairage pour préserver les yeux.
L’acoustique
L’isolation acoustique de votre espace de travail est également très importante. Un espace de coworking est un espace partagé par plusieurs entreprises. Dans les open space, il peut y avoir du bruit !
Cela passe par l’utilisation de bons revêtements pour le sol, l’utilisation de faux plafonds ou encore l’installation de panneaux acoustiques. Un travailleur sur deux se dit dérangé par le bruit environnant. Il s’agit ici de bien minimiser les bruits afin d’offrir un cadre de travail agréable et confortable aux clients de votre coworking.
L’aération
La qualité de l’air et les aspects thermiques sont essentiels pour aménager un espace de coworking : une bonne circulation de l’air est primordiale.
Construire un espace de coworking : L’interview de Hélène Neiger – Directrice Immobilier et Gauthier Massardier – Responsable Immobilier, duo de choc chez Focus
Avec un tel engouement pour ces espaces de la part des travailleurs, il est compréhensible que de nombreux acteurs arrivent sur le marché et cherchent à ouvrir leurs espaces de coworking uniques. Mais combien ça coûte en France ? Est-ce qu’il faut absolument de gros investissements pour ouvrir un espace de coworking ?
Avant de vous lancer dans le montage de votre dossier par la réalisation de votre business plan, d’une étude de marché, il faut préparer le projet en amont.
Pour avoir des éléments de réponse, aujourd’hui sur notre blog Hub-Grade, nous recevons Hélène et Gauthier, responsables des espaces de colocation d’entreprises Focus, pour nous partager leur expertise !
Bonjour Hélène et Gauthier, merci d’être parmi nous aujourd’hui, est-ce que vous pouvez tout d’abord vous présenter ?
Hélène :
« Bonjour, je suis Hélène, Directrice Immobilier chez Focus. J’ai rejoint Focus car je cherchais une aventure entrepreneuriale après plusieurs années d’études de droit et de notariat ainsi que diverses expériences en tant que gestionnaire et directrice dans de grands groupes immobiliers.
Aujourd’hui, avec mon équipe, nous faisons au mieux pour créer des espaces de travail simples, beaux et efficaces et proposer aux locataires de nos espaces toute une gamme de services aux salariés et aux entreprises, dignes de ceux d’un grand groupe. Notre travail est de faire en sorte que les locataires n’aient qu’à s’installer et profiter de tout ce que l’espace a à leur offrir. »
Gauthier :
« Bonjour, ravi de vous rencontrer. Je suis Responsable Immobilier chez Focus, notamment chargé de la création et l’ouverture des nouveaux espaces de colocation d’entreprises Focus.
Je suis arrivé chez Focus en stage de fin d’étude assez tôt dans l’aventure. Nous avons tout de suite commencé à ouvrir nos premières colocations d’entreprises sur Lyon et Paris. »
Est-ce que vous pouvez nous présenter Focus ?
Hélène : « Focus développe des espaces de bureaux tout équipés, flexibles et clés-en-main dédiés à la colocation d’entreprises. Elle permet l’externalisation de la direction immobilière, de l’Office Management et de services additionnels pour les TPE, PME et startup. »
Quels sont les prérequis à l’ouverture d’un espace de coworking ?
L’emplacement de l’espace
Gauthier : « Tout d’abord, si l’on décide d’ouvrir un espace de coworking, il va falloir décider où. L’idéal est que l’espace soit facilement accessible, et il y a deux cas principaux qui se présentent :
- Si l’on parle d’un espace qui sera ouvert dans une grande métropole par exemple, en centre ville, il sera idéalement situé s’il est proche d’un arrêt de métro desservant une gare.
- Dans le cadre d’un espace de coworking dans des villes de province ou dans zones d’activité moins importantes, moins accessibles en transports en commun, avoir des places de parking pour voiture et/ou vélos est une bonne solution pour faciliter l’accès. »
Taille du local
Hélène : « La taille est un élément clé à prendre en compte selon le type d’espace que vous souhaitez créer, le nombre de bureaux que vous souhaitez construire, leur disposition, si vous souhaitez intégrer des open spaces, des bureaux fermés, mais aussi les espaces communs.
Il faut aussi adapter le type d’espace selon les spécificités de chaque ville : à Paris, c’est la course aux surface intermédiaires pouvant accueillir 20 postes, typiques des jeunes entreprises dynamiques. À Marseille, ville où le télétravail est bien ancré, les surfaces de bureaux sont plus petites. La taille de l’espace doit nous permettre de créer des surfaces de bureau adaptées à la zone. »
Forme du local
Gauthier : « La forme du local est tout aussi importante, elle va définir comment vous pouvez agencer ce que vous souhaitez construire.
C’est très important également pour gérer la luminosité dans chaque salle ! Chez Focus par exemple, nous ne voulons pas de bureaux en second jour, nous étudions les plans pour favoriser au maximum les sources de lumière naturelle. »
Les éléments techniques
Hélène : « Il n’y a pas que le bâtiment en lui-même qu’il faut étudier pour déterminer le budget et les financements nécessaires pour l’ouverture de l’espace. Dans la liste des étapes à réaliser, il y a également tous les éléments techniques et plein de questions à se poser et à résoudre en amont.
Est-ce qu’il y a un système de climatisation déjà présent ? Où sont les arrivées d’eau ? Les sanitaires ? Est-ce que le bâtiment dispose d’un accès PMR ? Et encore de nombreuses questions propres à chaque projet… Tous ces éléments sont également importants lorsque vous planifiez l’ouverture d’un espace. »
L’état du local
Hélène : « Enfin, il y a l’état général du bâtiment à prendre en compte. Il faut évaluer les travaux qu’il va falloir réaliser, c’est potentiellement un très gros secteur de dépenses selon l’état initial du local et ce que vous souhaitez en faire. »
Quelles sont les dépenses pour ouvrir un espace de coworking ?
Gauthier : « Quand on ouvre un espace de coworking, il faut bien prendre en compte les deux facettes du métier. Il y a le projet immobilier et une partie servicielle. Dans le coworking, l’une ne va pas sans l’autre. Ce sont les deux grandes catégories de dépenses.
La partie immobilière vous demande un investissement dans l’achat ou la location d’une surface dans un secteur voulu. Puis vous investissez dans la rénovation et l’adaptation de l’aménagement à votre coworking. En fonction de l’état de départ du local et du résultat final voulu, l’investissement peut aller de 200€/m² à plus de 2000€/m².
La deuxième partie d’investissement pour ouvrir un coworking est liée au service et à l’activité de coworking. Vous allez devoir mettre en place tous les services minimum qu’un futur coworker peut attendre. Il faut penser à la mise en place d’internet avec la connexion fibre, baie de brassage, antenne Wi-Fi, infogérance… Mais aussi de machines à café, d’imprimante, de service de ménage, la présence de mobilier, des équipements, du matériel informatique dans les bureaux mais également dans les cuisines, les salles de réunion, des espaces détentes…
On recommande également l’installation de phonebox dans vos locaux. Elles permettent de s’isoler seul lors d’un appel ou d’une visio. »
Quel est l’impact de l’emplacement sur le coût ?
Gauthier : « C’est la loi du marché ! Plus l’espace est bien placé, plus le prix de vente ou de location est élevé.
On observe néanmoins une dynamique d’ouverture d’espace de coworking dans des zones qui étaient avant considérées comme de second plan. On pense ici aux villes plus modestes dans les banlieues de grandes métropoles. »
Peut-on limiter les dépenses sans rogner sur la qualité ?
Hélène : « Il faut définir “qualité” et déterminer ce qui, pour nous, a de l’importance et est un facteur de qualité. Par exemple, l’insonorisation et le débit internet sont d’une énorme importance pour nous, donc on ne peut pas rogner dessus mais si nous n’avons pas le budget pour le frigo américain de nos rêves, ce n’est pas grave. »
Une fois l’espace de coworking ouvert, tout est fini ?
Gauthier : « Ce n’est jamais terminé niveau technique, il y a toujours des choses à reprendre dans un espace de coworking.
Niveau gestion, il faut installer et gérer les clients donc c’est le début d’une autre mission, tout aussi importante. »
Quelle est l’erreur qui peut coûter cher ?
Hélène : « On pense que c’est une mauvaise idée de faire rentrer des clients sans que les travaux soient terminés. Nous on le fait tout le temps on adore… »
Votre meilleur conseil pour réussir son ouverture d’espace ?
Hélène : « Savoir trouver des solutions rapidement. Bien préparer son modèle et gérer du début à la fin pour que ça se passe bien. »
Une anecdote sur l’ouverture de l’un de vos espaces ?
Gauthier : « Des clients qui arrivent à 10h dans leur super nouveau bureau et toujours pas de sanitaire à 9h55…. »
Les prochains projets de Focus ?
Hélène : « Pour le moment nos espaces sont présents à Lyon et à Paris. Nous travaillons actuellement sur l’ouverture de notre prochain espace à Marseille au 1ᵉ trimestre 2023 ! 1050m² d’espaces répartis sur 5 niveaux et, en prime, un toit terrasse mais on ne vous en dit pas plus pour le moment, restez à l’écoute ! »
Au final, ouvrir un espace de coworking combien ça coûte ?
Pas de suspens ici, il n’existe pas de chiffre précis ni même de moyenne sur laquelle se baser. Les coûts engendrés et les actions à faire vont dépendre d’une multitude de facteurs comme l’emplacement de votre futur espace, sa taille, son état d’origine, le mobilier que vous souhaitez et la qualité de services que vous voulez proposez… Un tas de questions qui vont dépendre de votre projet !
C’est aussi conjoncturel, car les prix de l’immobilier varient d’une année sur l’autre. Un espace ouvert en 2015 vous aurait peut-être coûté plus ou moins cher si vous l’ouvrez demain avec un taux différent.
Néanmoins il faut garder à l’esprit que, oui, ouvrir un espace de coworking engendre de nombreux coûts, des coûts liés à l’ouverture pour tout ce qui va toucher au côté “physique” de l’espace à savoir le bâtiment, les travaux, le mobilier… Mais aussi après son ouverture effective, notamment à travers la maintenance et les services proposés.
Pour réussir votre ouverture, il faut un business plan solide et faire une bonne étude de marché au préalable pour évaluer la viabilité et votre idée et étudier la concurrence.
Finalement, comme beaucoup de choses dans la vie, le meilleur moyen de réduire les dépenses c’est de bien prévoir et travailler l’ensemble de votre plan à l’avance, de l’étude de marché jusqu’à l’ouverture, en réagissant vite aux imprévus. Puisque soyons honnêtes, aucun plan ne se passe jamais comme prévu et vous devrez faire face à certaines dépenses inattendues.
