La Société Civile Immobilière (SCI) est un contrat qui permet de mettre en commun plusieurs biens immobiliers pour que les associés en partagent les bénéfices ou contribuent aux pertes. La législation veut que la SCI soit dotée d’une personnalité juridique. Pour la gérer, les associés doivent désigner un gérant dont les pouvoirs seront définis dans les statuts (rappelons toutefois que le gérant doit systématiquement demander l’aval des associés avant de décider de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier). Quant à la répartition des bénéfices, elle sera réalisée proportionnellement en fonction des droits de chaque membre. Focus sur ce type de société !
Créer une SCI : les avantages
La création d’une SCI offre de nombreux avantages, pour ne citer que la possibilité de réunir des moyens et des capitaux, dans le but d’obtenir des financements ou d’accroître la capacité financière des associés. En d’autres termes, la Société Civile Immobilière facilite l’acquisition de biens immobiliers, dont les charges seront réparties entre les membres.
Si le concept séduit autant les chefs d’entreprises, c’est parce qu’ils peuvent devenir directement propriétaires des biens immobiliers requis pour le fonctionnement de leurs activités. Ajoutez-y la possibilité de financer un immeuble via les loyers perçus grâce à la SCI. Mais ce contrat facilite surtout la transmission du patrimoine immobiliers aux héritiers des associés.
Grâce à la SCI, les créanciers n’ont pas la mainmise sur les biens immobiliers souscrits dans le contrat. La réduction des taxes et des impôts est également très appréciable, et il en va de même des avantages fiscaux, puisque vous avez la liberté de choisir l’imposition des bénéfices (IR ou Impôt sur le revenu, catégorie Revenus Fonciers ou Impôt sur les sociétés). En cas de litige une analyse patrimoniale facilitera l’arbitrage entre deux solutions possibles en fonction de vos objectifs.
Le rôle du gérant de la SCI
Le gérant de la Société Civile Immobilière est tenu de tenir la comptabilité, de fournir les justificatifs au Fisc et d’effectuer une présentation annuelle des comptes afin d’obtenir l’approbation des associés. En effet, chaque associé sera responsable des dettes sociales en fonction du montant de ses apports.
Créer une Société Civile immobilière en 5 étapes
La création d’une SCI débuta par la rédaction des statuts, le dépôt du capital et la publication d’une annonce légale. La constitution du dossier d’immatriculation et le dépôt de ce dossier au Greffe finaliseront les démarches.
La rédaction des statuts
Comme n’importe quelle société, la création d’une SCI implique la rédaction des statuts. Ces derniers permettent de définir les modalités et les pouvoirs détenus par le gérant. Pour de plus amples renseignements, vous pouvez consulter les fiches pratiques disponibles sur les sites spécialisés comme Legalstart.
Les statuts qui régissent une SCI intègrent différentes mentions, dont :
- La dénomination sociale
- Les noms des associés
- L’objet social
- Le capital social
- La durée de vie de la SCI
Les statuts de nomination du gérant seront disponibles en annexes. Une fois rédigés, les statuts qui régissent la SCI peuvent être validés auprès du Centre des Finances Publiques. Sachez néanmoins que, depuis le mois de décembre 2014, cette procédure n’est plus obligatoire.
Le dépôt du capital social
Cette démarche nécessite l’ouverture d’un compte bancaire sur lequel sera déposé le capital social de la Société Civile Immobilière. Chaque associé contribuera ainsi à la constitution du capital, quitte à organiser une levée de fonds. Une fois le montant versé à la banque, cette dernière délivrera une attestation de dépôt des fonds, ce document sera ensuite ajouté au dossier d’immatriculation de la SCI.
La publication d’une annonce légale
À l’instar d’une société classique, la publication d’une annonce légale est aussi une procédure obligatoire pour la SCI. L’annonce devra comporter plusieurs informations comme :
- La dénomination de la société
- La forme juridique
- Le nom du gérant
- L’adresse du siège social
- La date de prise d’activité
À titre indicatif, il faudra prévoir au moins 200€ pour pouvoir publier l’annonce légale.
La constitution du dossier d’immatriculation
Suite à la publication de l’annonce légale, l’étape suivante consiste à monter le dossier d’immatriculation. Il comportera plusieurs documents, dont :
- La déclaration de non-condamnation
- La déclaration des bénéficiaires
- Le formulaire M0
La déclaration de non-condamnation doit être signée par le gérant choisi par les membres de la SCI. Ce document prouve qu’il n’est pas visé par une interdiction judiciaire de gérer une société. En sus, une filiation permettra de vérifier l’identité du gérant de la SCI.
La déclaration des bénéficiaires effectifs est requise pour prévenir les éventuels actes de terrorisme et de blanchiment d’argent. Les associés qui détiennent plus de 25% de parts sociales doivent y être mentionnés.
Pour ce qui est du formulaire M0, ce document permet de procéder à l’immatriculation de la SCI. Et pour compléter le dossier d’immatriculation, il ne faut pas omettre les justificatifs d’identité, de domicile. Enfin, ajoutez-y l’attestation de parution au journal d’annonces légales ainsi que l’attestation de dépôt des fonds.
Le dépôt du dossier au Greffe
Une fois le dossier d’immatriculation constitué, il doit être déposé au Greffe du Tribunal de commerce. Cette démarche est obligatoire pour l’obtention de l’immatriculation de la SCI et du numéro Siren. Un extrait K-Bis sera délivré par la suite.
Selon le cas, le dépôt du dossier d’immatriculation peut être réalisé via courrier postal, même si l’idéal serait de le déposer directement au Greffe du Tribunal de commerce. Vous devrez également remplir le formulaire M0 en ligne. Pratique, vous avez désormais la possibilité d’immatriculer la SCI via internet auprès d’une Legaltech.
À la suite du dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI, le Greffe vérifiera tous les documents : validité, concordance, etc. S’il s’avère que des justificatifs viennent à manquer, le dossier sera rejeté. En revanche, si tous les documents requis figurent dans le dossier, le Greffe le validera et enclenchera l’édition de l’extrait K-Bis.
La Société Civile Immobilière pourra ainsi prouver son existence et démarrer ses activités : acquérir de nouveaux biens immobiliers, intégrer de nouveaux associés, partager les bénéfices issus des locations et pallier les éventuelles pertes.
