L’association des thématiques autour de l’immobilier et du juridique peut paraître assez hermétique pour certains. Et pourtant les activités sont intrinsèquement liées… Pour y voir plus clair, voici une définition simple du “Bail dérogatoire”, l’une des alternatives au bail commercial classique. Aussi désigné par le terme contrat de “bail précaire”, il fait partie, avec le contrat de bail 3/6/9, des nombreux contrats de bail commercial auxquels vous pouvez avoir recours lorsque vous êtes locataire de votre espace de bureau. Chaussez vos lunettes, c’est lumineux 🙂
Définition du bail dérogatoire
Le bail dérogatoire, c’est quoi ?
Le bail dérogatoire, aussi désigné par l’expression “bail précaire” (ou plutôt “convention d’occupation précaire” désigne dans le droit des statuts des baux commerciaux un contrat de bail de courte durée. Son apparition intervient lors de l’édition de la fameuse Loi Pinel, entrée en vigueur le 20 juin 2014, qui a été complétée par un décret relatif au bail commercial le 3 novembre suivant, celui du bail dérogatoire.
Ce décret trouve donc son utilité dans les contrats de location de locaux commerciaux. Il est assez révolutionnaire car il permet de déroger aux règles jusque-là normalement applicables aux baux commerciaux censées protéger davantage le locataire.
Il permet, cependant, entre autres une plus grande flexibilité pour le loueur ainsi que pour le locataire. Sa principale particularité est qu’il ne peut durer plus de 36 mois, renouvellements éventuels compris. Beaucoup considèrent par-là qu’en privant le locataire de son droit au renouvellement au-delà de cette durée, il est moins protégé. C’est pourtant un véritable atout pour les petites et les jeunes structures ne bénéficiant pas de la trésorerie suffisante pour assumer un bail 3/6/9 (dépôt de garantie, préavis, engagement long…).
Pourquoi le bail dérogatoire est-il communément nommé « bail précaire » ?
Le bail dérogatoire est surnommé “bail précaire” en raison des différences majeures qu’il présente face au bail commercial classique dit “3/6/9”.
La principale différence se situe au niveau de la durée du contrat : un contrat commercial classique, visant la location de locaux dédiées à la pratique d’une activité commerciale, engage le locataire sur 9 ans, offrant des possibilités de sorties au bout de 3 et 6 ans.
Le bail dérogatoire (ou “bail précaire”) profite aux différentes parties car c’est le seul qui permet la location pour une durée inférieure (maximum trois ans) aux baux commerciaux classiques.
Le régime juridique du bail dérogatoire
Juridiquement, quel est l’intérêt pour les parties de conclure un tel bail ?
Le bail dérogatoire possède de nombreux avantages.
- En effet il permet aux deux parties de s’engager sur une durée moindre.
- Pour le locataire, il offre notamment une belle flexibilité en lui donnant la possibilité de changer rapidement de locaux, selon l’évolution du nombres de collaborateurs au sein de son entreprise. Un atout pour les jeunes entreprises en croissance !
- Du côté du loueur, il permet de bénéficier de règles moins protectrices envers le locataire : durée d’engagement réduite, pas de droit au bail, le loyer n’est pas fixe ni plafonné.
Il présente également des points un peu plus négatifs à prendre en compte. Notamment le fait que seul le propriétaire peut décider du renouvellement du bail suite à l’expiration de ce dernier. Si ce n’est pas le cas, il doit quitter les lieux à la fin du bail. De même, comme il ne bénéficie pas du droit au renouvellement, il ne peut pas non plus recourir à la prime d’éviction.
Le bail dérogatoire est-il soumis à un formalisme spécifique?
Aucun formalisme n’est exigé pour le bail dérogatoire. Un bailleur peut aisément en émettre plusieurs de courte durée pour le même locataire du moment que la durée totale de location ne dépasse pas 3 années totale. Il permet ainsi d’inclure librement des clauses spécifiques au besoin de chacune des parties. En revanche, la clause de sortie doit obligatoirement correctement formalisée dans le contrat afin que ce dernier ne soit pas soumis au statut des baux commerciaux.
Résiliation anticipée : comment sortir d’un bail dérogatoire ?
Sur le principe, le bail dérogatoire a été élaboré de telle manière qu’il est normalement impossible d’en sortir avant la durée indiquée sur le contrat. Ainsi, ni le locataire, ni le loueur ne pourront résilier le contrat avant son terme.
Ce n’est qu’à l’issue de ce terme, qu’ils ne sont, ni l’un ni l’autre, pas dans l’obligation d’accepter le renouvellement du bail (dans la limite légale des 3 ans maximum).
Malgré tout, il peut être possible d’insérer dans le contrat une clause de résiliation anticipée dans laquelle les parties se mettent d’accords sur les conditions d’une éventuelle sortie d’un côté comme de l’autre.
Cette clause de résiliation établit ainsi les modalités de sorties de chacune des parties. Pour être efficace, elle doit envisager : les motifs acceptés, les conditions (fonds et forme) de la délivrance du congé, les échéances de la résiliation anticipée ainsi que la durée de préavis. Parfois il peut même être convenu d’indemnités.
En résumé, le bail dérogatoire ouvre le champs des possibles en matières de location de bureaux. Elle offre une grande flexibilité à des acteurs (loueurs comme locataires) ayant peu de visibilité et/ou une trésorerie insuffisante (startups, TPE, PME)…
Louer un bureau est désormais possible pour tous !
