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Comment résilier un bail commercial (ou 3-6-9) ?

Le bail commercial ou bail 369 est un contrat liant un bailleur à un locataire, dont la durée ne peut pas être inférieure à 9 ans. Cependant, il existe certaines conditions qui permettent de suspendre ou de résilier un bail commercial, même si elles nécessitent le respect de procédures bien spécifiques. 

La résiliation du bail commercial par le locataire

La résiliation triennale

Le locataire peut faire une demande de renouvellement ou de suspension d’un bail commercial tous les 3 ans, c’est-à-dire à l’expiration de chaque période triennale. Cela implique également la possibilité de résilier ce contrat : on parle de résiliation triennale. Comme prévu par la loi, cette requête peut être réalisée pendant la durée initiale du bail, sans motif particulier. 

Dans ce contexte, le locataire se doit de prévenir son bailleur par acte d’huissier ou envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception. La notification doit être envoyée avec un délai de préavis de 6 mois, avant le terme de la période triennale en cours ou la fin du bail initial. Ce cas de figure prive le locataire d’indemnité quelconque. 

Accord entre le locataire et le bailleur

Résilier un bail commercial peut aussi faire suite à un accord entre le locataire et le bailleur. Cela peut intervenir à n’importe quel moment, pendant la durée du bail initial. Cette situation n’implique pas de condition ni de délai particulier : les deux parties doivent simplement trouver un consensus. 

Cependant, le bailleur peut être amené à demander des indemnités au locataire. À noter que cette convention ne s’applique que pour certains baux (les baux supérieurs à 9 ans, les baux monovalents ou encore les baux concernant des bureaux ou des espaces de stockage). 

Les conditions d’une résiliation anticipée d’un bail 3-6-9

La résiliation anticipée d’un bail 3-6-9

Dans certaines conditions, le bail commercial ou 3-6-9 peut être résilié de façon anticipée. Cela permet de prendre en compte des situations très spécifiques, même si la résiliation doit néanmoins respecter certaines règles. 

Départ à la retraite, invalidité ou décès du locataire

Dans le cas du départ à la retraite ou de l’invalidité du locataire, la résiliation du bail doit être effectuée avec un délai de préavis de 6 mois. Le locataire prévient son bailleur par une lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Si le locataire décède, le bail n’est pas automatiquement résilié, sauf si cela est stipulé dans le contrat initial. Comme prévu par la loi, il est transmis aux héritiers, qui devront eux-mêmes s’acquitter de la procédure s’ils le souhaitent.

La résiliation de plein droit d’un bail commercial

La résiliation de plein droit d’un bail commercial ou 369 est applicable dans le cas d’événements totalement imprévisibles. Par exemple, cela peut faire suite à la destruction des locaux ou au décès du locataire. Le bail se poursuit jusqu’à la fin de sa durée initiale tant que le bailleur n’a pas été formellement notifié. Dans ce cas, un délai de préavis de 6 mois doit également être respecté. 

La résiliation du bail commercial par le bailleur

Refus du renouvellement d’un bail commercial 

Le bailleur peut résilier le contrat avant la fin du bail en refusant le renouvellement ou en donnant congé au locataire. Cela se présente dans le cas où un désaccord survient entre les deux partis ou que des travaux doivent être effectués dans les locaux. 

Le bailleur peut résilier le bail commercial lorsque le locataire commet une faute, c’est-à-dire s’il ne respecte pas les obligations non soumises à clauses résolutoires. La demande doit être traitée en justice et c’est au juge de prendre la décision de résilier le bail commercial de façon anticipée ou non.

Si le locataire ne respecte pas une ou plusieurs clauses résolutoires mentionnées dans le bail d’origine, le bailleur peut demander une résiliation de plein droit en cas d’inexécution. Cela permet au bailleur de rompre le contrat sans passer par un juge, et d’éviter ainsi des procédures souvent longues et coûteuses. 

Droit de reprise d’un bail commercial

Enfin, le bailleur peut exercer son droit de reprise sur le bail commercial en cours. Cela s’applique dans le cas de travaux concernant la démolition, la reconstruction ou la surélévation des locaux. Des indemnités d’éviction sont versées au locataire et celui-ci doit être prévenu 6 mois à l’avance par une lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier. 

Modèle de lettre de résiliation d’un bail commercial

Lors de la résiliation d’un bail commercial, que la requête provienne du locataire ou du bailleur, les deux partis intervenant dans le contrat doivent être prévenus. Ce peut être réalisé par acte d’huissier ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception. 

L’en-tête de la lettre doit mentionner les nom, prénom et adresse du locataire, ceux du bailleur, ainsi que la date et le lieu de la demande.

Il s’agit ensuite de compléter le corps du texte et d’y apposer votre signature : 

Objet : Résiliation du bail…

Lettre recommandée avec accusé de réception 

Madame, 

Monsieur,

En date du …/…/…, j’ai conclu un bail commercial d’une durée de… ans pour les locaux (lots no et…) situés à l’adresse….

En vertu de l’article L.145-4 alinéa 2 du Code de commerce, je vous informe de ma volonté de quitter les lieux à l’expiration d’une période triennale et après le préavis de six mois. Ce délai débutera le jour de la notification de la présente et mon congé sera alors effectif le../../….. 

Restant à votre entière disposition, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l’expression de mes salutations respectueuses.

La suspension ou la résiliation d’un bail commercial ou 369 est régie par des lois juridiques bien définies. Lorsqu’elle n’est pas réalisée à la fin du bail initial, elle peut s’effectuer dans le cadre d’un congé triennal ou d’un accord entre les deux partis. Cependant, il existe des dossiers très spécifiques qui nécessitent d’être étudiés au cas par cas. 

Photo de couverture (c) Hamish Kale – Unsplash

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