Le bail commercial constitue le contrat le plus utilisé dans le domaine de l’immobilier professionnel, et est certainement l’un des plus complexes pour le législateur.
Il revêt des impératifs difficilement conciliables : la protection juridique du statut du locataire et la nécessité d’adaptabilité inhérente à la vie économique. C’est sans doute la raison pour laquelle le bail commercial a pu se trouver au cœur de la loi « Pinel », du 18 juin 2014 ou bien de la loi « Macron », du 6 août 2015.
L’équipe de Hub-Grade a donc pris l’initiative de vous apporter quelques clarifications sur ce contrat.
DÉFINITION DU BAIL COMMERCIAL
Il s’agit d’un contrat de location portant sur un bien immobilier affecté à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
La loi n’impose pas explicitement aux parties prenantes de contracter ce bail par écrit. Que vous soyez bailleur ou locataire, nous vous conseillons toutefois très fortement d’en rédiger un, afin de vous prémunir et éventuellement vous protéger en cas d’imprévu.
Pourquoi le bail commercial est-il communément nommé « bail 3/6/9 » ?
Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimum de 9 ans. Ce contrat peut alors fixer une durée supérieure à cette période, mais en aucun cas celle-ci ne peut être inférieure.
Il est aussi appelé bail « 3/6/9 » car le locataire a le droit de quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans. Par ailleurs, à l’issue de chacune de ces périodes triennales, le montant du loyer peut être révisé.
Si le bailleur est à l’initiative d’une demande d’augmentation de loyer en fin de période triennale, cette dernière est plafonnée :
Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéant, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Malgré son appellation 3 6 9, ce contrat peut être stipulé pour une durée supérieure à 12 ans. Dans ce cas, il devra être rédigé par un notaire et être publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.
Besoin d’un bail de moins de 3 ans ? D’autres solutions existent
Le bail commercial ne convient pas aux locations de courte durée. Pour répondre à ce type de besoins, d’autres baux commerciaux existent, notamment le bail dérogatoire, le bail précaire et éventuellement la prestation de service.
RÉGIME JURIDIQUE DU BAIL COMMERCIAL
Quelles sont les protections offertes par le bail commercial ?
Ce type de contrat est réputé pour le statut protecteur qu’il offre au locataire et ce, principalement pour trois raisons :
Le plafonnement du loyer
D’après le code du commerce, le montant initial du loyer n’est pas réglementé et reste fixé librement, ce n’est que la révision du loyer qui est encadrée (que cette dernière concerne un bail en cours ou lors de son renouvellement).
A compter du 1er septembre 2014, toute hausse de loyer intervenant dans un cas de déplafonnement sera désormais limitée à 10% par an du loyer payé l’année précédente.
Le droit au renouvellement du bail
Ce droit est d’ordre public : aucune clause contractuelle ne peut s’y opposer. En d’autres termes, le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail ne peut prévoir de clause contraire.
Le bailleur peut néanmoins donner congé au locataire en refusant sa demande de renouvellement. Dès lors, le locataire pourra contester la décision et demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie ce non-renouvellement.
La résiliation du bail commercial
Elle est très encadrée par la loi, que cette dernière soit à l’initiative du bailleur ou du locataire, et ce, toujours dans le but de protéger le locataire.
Les principales obligations du bailleur et du locataire
Le bailleur est tenu de respecter plusieurs obligations pendant la durée du bail :
- Le bailleur est dans l’obligation d’informer le locataire au sujet des risques naturels et technologiques ainsi les éventuels sinistres subis
- Cela va sans dire, mais le bailleur doit mettre le ou les biens loués à disposition du locataire,
- Le bailleur doit maintenir le bien en état de servir,
- Enfin, le bailleur doit garantir la jouissance paisible et la sécurité du ou des biens loués.
Le locataire est quant à lui dans l’obligation de payer le loyer dans les délais au bailleur et doit utiliser raisonnablement le ou les biens loués, tout en respectant la destination stipulée dans le bail signé.
Le bail commercial est- il soumis à un formalisme encadré ?
Le contrat de bail commercial n’est soumis à aucun formalisme particulier. Toutefois, il faut avoir conscience que sa conclusion par écrit, permet de prouver son existence. Il apporte également une sécurité juridique non négligeable.
Hub-Grade, agent immobilier digital dédié aux professionnels, accompagne ses utilisateurs dans la conclusion d’un contrat de bail.
FAQ : les questions liées au bail commercial les plus fréquentes
Si le locataire ayant signé un bail commercial a la possibilité de sous-louer les biens qu’il a pris en location, cela est néanmoins soumis à plusieurs conditions. Le locataire doit respecter les obligations relatives à la signature du bail et :
– le locataire doit informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire,
– le bailleur doit autoriser le locataire à sous-louer son bien,
– le locataire doit inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location.
Le bail commercial peut être résilié dans différents cas :
– le locataire peut résilier la location à l’issue de chaque période triennale. Dans ce cas, le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme d’une période triennale,
– en dehors d’une période triennale, il est possible de résilier le bail si le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour y mettre un terme,
– par application d’une éventuelle clause résolutoire, ou plus généralement lorsque l’un des signataires du bail ne remplit pas ses obligations.
Le locataire a pour obligation d’entretenir les lieux et doit par conséquent réparer les dommages causés par son fait ou par des tiers. Les autres dépenses concernant des travaux sont à la charge du bailleur, qui est tenu de maintenir le bien en état de service et d’en garantir la jouissance paisible.
La répartition des charges des travaux peut aussi être prévue dans le bail et différer de la norme conventionnelle. Certains travaux incombant initialement au bailleur peuvent être transférés à la charge du locataire.
Le locataire peut tout à fait céder son bail. S’il s’agit d’exploiter le même fonds de commerce, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la cession. Dans le cas contraire, si la cession concerne le droit au bail et non le fonds de commerce, le propriétaire peut s’y opposer.
