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Sous louer son bureau : le guide complet sur la sous-location d’espaces de travail inutilisés

La sous-location consiste pour le locataire d’un bien à le mettre à la disposition d’une tierce personne (le sous-locataire), en échange du versement d’un loyer.

De plus en plus répandue, cette opération peut porter sur un logement, un local commercial ou encore un bureau. Partage de ressources, flexibilité, synergie et collaboration… La sous-location d’espaces de travail offre de nombreux avantages.

Alors en quoi consiste cette pratique exactement ? Comment la sous-location de bureaux est-elle encadrée ? Et quels sont les avantages de cette pratique ?

Qu’est-ce qu’une sous-location de bureaux ?

Le propriétaire d’un bien immobilier (qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial ou professionnel) peut décider de le louer. Signé par les deux parties, le contrat de location (le bail) encadre alors les relations entre le locataire et le propriétaire du bien (le bailleur).
La sous-location est l’opération par laquelle une troisième partie (le sous-locataire) entre dans cette relation contractuelle.

La sous-location : définition

La sous-location consiste pour le locataire principal à « sous-louer » tout ou partie de son bien, c’est-à-dire à le mettre à la disposition d’une autre personne, moyennant le versement d’un loyer. Le sous-locataire peut utiliser le bien dans les mêmes conditions que le locataire, et profite des mêmes droits et obligations. 

La sous-location s’est largement démocratisée au cours des dernières années, notamment dans le secteur du logement (et du tourisme). Les plateformes communautaires Airbnb, Home Away ou Abritel (pour ne citer qu’elles) ont d’ailleurs profité de l’essor important de cette pratique pour se développer. 

La sous-location est souvent mise en place par de jeunes actifs, qui profitent de la facilité d’occupation de ces biens et en tirent un avantage financier. Les étudiants sont également nombreux à sous-louer leur logement lorsqu’ils le quittent pour aller poursuivre un cursus à l’étranger, ou pendant leurs vacances.

Contrairement aux baux 3/6/9, les contrats de sous-location sont en effet établis pour des périodes plus courtes et plus flexibles.

La sous-location de bureaux, ça existe aussi !

Une sous-location peut également être mise en place dans le cadre d’une location de bureaux.

L’entreprise qui loue des locaux d’une grande superficie, et qui n’en occupe pas la totalité, peut en effet décider d’en sous-louer une partie (avec l’accord de son propriétaire bailleur).

En plus d’offrir une solution particulièrement flexible à des entreprises (ou entrepreneurs) en recherche de location de bureaux, cela lui permet souvent de réaliser des économies non négligeables (le sous-locataire lui verse un loyer). Les mètres carrés non utilisés sont ainsi parfaitement rentabilisés.

La sous-location est une pratique courante et accessible, particulièrement dans les grandes villes. On trouve aujourd’hui de nombreuses offres de sous-location de bureaux à Lyon, à Marseille ou encore des bureaux en sous-location à Paris.

Cela permet notamment de partager les frais de location de bureaux et d’espaces de travail et de réduire le montant du loyer et des charges. Louer un poste de travail dans un open-space permet également d’optimiser les dépenses énergétiques.

Comment sous-louer un local professionnel ?

Comme pour la sous-location d’un logement, la sous-location d’un bureau ou d’un local commercial est encadrée par la loi.

Pour la sous-location d’un bureau, un contrat de bail doit être établi : il permet notamment d’encadrer les relations entre le propriétaire du bien, le locataire principal et le sous-locataire.

L’accord du propriétaire

Pour pouvoir sous-louer le bien qu’il occupe, le locataire doit obtenir l’accord de son propriétaire, sous peine de voir son contrat rompu.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. (…) Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. ».

L’article L145-31 du Code de commerce dispose quant à lui que :

« sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».

Le contrat de location peut comporter une clause qui autorise la sous-location. Si ce n’est pas le cas, le locataire principal doit obtenir l’accord de son propriétaire (écrit de préférence). Le locataire doit prévenir le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier.

Ce dernier dispose alors d’un délai de 15 jours pour répondre. S’il ne répond pas, on considère qu’il a donné son accord pour la sous-location. Le propriétaire peut également refuser la sous-location de son bien, sans avoir à se justifier.

S’il est d’accord pour sous-louer ses locaux professionnels, le bailleur doit être invité à participer au contrat de sous-location. Si le locataire ne s’en charge pas, il est fortement conseillé au sous-locataire de le faire.

Pour cela, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire bailleur. Ce courrier doit mentionner certaines informations : la date de signature du bail, l’adresse des locaux concernés par la sous-location, l’identité et les coordonnées du sous-locataire, la date et le lieu de signature du contrat de sous-location…

Si le locataire sous-loue ses bureaux sans avoir obtenu l’accord du propriétaire, ce dernier peut procéder à la résiliation du bail ou refuser le renouvellement du bail (sans verser d’indemnité d’éviction). Il peut également exiger le versement de dommages et intérêts.

Le contrat de sous-location

Le bail de sous-location d’un bureau doit mentionner :

  • la description du local sous-loué et son affectation ;
  • la durée de la sous-location ;
  • le montant et les termes du loyer : le montant du loyer de la sous-location ne doit pas dépasser celui de la location (si c’est le cas, le propriétaire peut procéder à un réajustement du loyer) ;
  • la répartition des charges entre le locataire principal et le sous-locataire ;
  • les règles de responsabilité du sous-locataire et du locataire à l’égard du propriétaire ;
  • les obligations des parties : les droits et obligations du sous-locataire sont les mêmes que ceux du locataire.

Les relations entre le propriétaire bailleur et le locataire initial restent inchangées. Le locataire reste tenu de ses obligations envers le propriétaire des locaux.

Par exemple, si le sous-locataire ne s’acquitte pas du paiement du loyer, le propriétaire peut exiger le paiement du loyer à son locataire. Si le sous-locataire détériore le local, le propriétaire bailleur peut se retourner contre le locataire principal pour obtenir réparation.

Les avantages de la sous-location

Il existe aujourd’hui de nombreux espaces de travail inoccupés, notamment dans les immeubles de bureaux des grandes agglomérations. Or, la sous-location de bureaux et de locaux professionnels peut facilement aider à lutter contre ce gaspillage économique et énergétique. Sous-louer un espace de travail inoccupé offre de nombreux avantages.

Des avantages financiers pour toutes les parties

Le propriétaire bailleur, le locataire et le sous-locataire tirent profit de cette pratique. Le sous-locataire paye un loyer au locataire, en fonction de la surface qu’il occupe. Le locataire paye quant à lui son loyer au propriétaire du bien. Les frais (loyer et charges) sont ainsi répartis de manière équitable entre le locataire et le sous-locataire.

La formation d’un réseau professionnel

Partager des bureaux permet de rencontrer d’autres professionnels, de créer des synergies et de pouvoir parfois envisager des collaborations et des partenariats. Coworking, échange et utilisation mutualisée des espaces et des outils : c’est le principe même de l’économie collaborative.

Une solution plus flexible et temporaire

Un bail classique 3/6/9 peut être particulièrement lourd et contraignant, et toutes les structures ne peuvent pas s’engager dans ce type de location. Plus flexibles et à moindre coût, la sous-location et le partage de bureaux apparaissent alors comme des solutions parfaitement adaptées. 

Sous-louer son bureau, c’est possible n’importe où en France

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