We always overestimate the change that will occur in the next two years and underestimate the change that will occur in the next ten Bill Gates, The Road Ahead
Qui dit début d’année… dit occasion rêvée de faire le point sur les futures interrogations qui régissent nos différents secteurs d’activité.
Dont l’immobilier, qu’on appelle de plus en plus aujourd’hui #PropTech.
Qu’en est-il de la digitalisation ? Quelles sont les tendances les plus susceptibles de voir le jour ? Ludovic Célérier, du cabinet de conseil en stratégie et d’innovation pour l’immobilier Stonup, voit cela avec bien plus de 3 temps d’avance. Il partage avec Hub-Grade sa vision de l’immobilier d’aujourd’hui et de demain.
La technologie et l’immobilier seront indissociables…
HUB-GRADE – 2017 a vu l’explosion de nouveaux modèles d’espaces de travail. Peux-tu partager avec nous quelques tendances pour 2018 ?
Certaines lames de fonds vont continuer à déferler en 2018.
La dématérialisation du travail
Parmi elles, on constate que le travail continue à se dématérialiser, pour de plus en plus de fonctions de l’entreprise. Dans certains scénarios de prospectives, on peut imaginer que le siège d’une entreprise servira à tout sauf à travailler : se rencontrer, échanger, faire société en somme.
De même, la part des freelances et des indépendants au sein de la population des actifs augmente. Bien évidemment, cela aura des conséquences, notamment en termes de consommation des espaces de travail.
Le flex-office confirme
Ensuite, on assiste à la confirmation de l’attractivité du flex-office – aussi appelé le “sans-bureau fixe” ; une configuration adoptée de plus en plus, notamment par les grands groupes. Danone et sa nouvelle politique de bureau en est d’ailleurs un exemple intéressant.
Le groupe français a développé une recette originale : plus aucun collaborateur n’a de bureau personnel, mais profite de nombreux espaces de travail cosy et de salles de réunion hyper connectées.
La densité en coworking augmente
Toujours dans les tendances pas très sexy mais qui impactent profondement l’immobilier de bureau : La densité augmente…
On passe de 11 à 8 postes de travail pour 10 personnes. Certains espaces de coworking (comme WeWork) atteignent une densité de 0,7 sur certains espaces, avec 1 poste pour 5m². Il convient cependant d’étudier aussi l’augmentation significative des surfaces affectées aux espaces communs. D’ailleurs parlera-t-on encore longtemps de m2 ?
Aujourd’hui il y a plus de 5 millions de m² inoccupés dans la grande couronne parisienne, sur un total francilien estimé à 52 millions… La part d’espaces inoccupés au sein du parc global est donc importante, et il faut rentrer dans une analyse en détail pour bien séparer la vacance structurelle (bureaux obsolètes par exemple), en comprendre les causes et évaluer l’effort nécessaire pour revenir dans le marché. Cela implique que les acteurs doivent réinventer leurs idées de programmation et de modèle locatif, ainsi qu’acquérir des compétences d’animation. Il existe de nombreuses initiatives, mais pour le moment, il est trop tôt pour déterminer quel modèle deviendra majoritaire.
HUB-GRADE – On parle de plus en plus de la PropTech (enfin !) : dans quelles mesures l’immobilier et la technologie s’associent-ils parfaitement ?
Les sujets adressés par la PropTech sont très vastes, Stonup dispose d’ailleurs de la plus importante base de donnée mondiale sur le sujet.
La principale question qui occupe nos clients, les acteurs de la ville, c’est celle de l’évolution de leur business model.
À ce titre, le marché va probablement se séparer en deux extrêmes : les entreprises dont la technologie va devenir la colonne vertébrale, et celles qui vont se focaliser sur un savoir-faire expert, pas forcément technologique.
Si l’on prend l’exemple des foncières, une stratégie d’intégration technologique amènerait à proposer un parcours client entièrement facilité par la technologie, qu’il s’agisse du client-locataire ou du client-utilisateur (le salarié). Un exemple connu de ce type de transformation est Goldman Sachs, qui a décidé en 2015 de « ne plus être une banque, mais une entreprise technologique ».
Une autre stratégie serait au contraire de se focaliser sur le métier d’intermédiaire financier entre de l’épargne et des baux longs termes, et de laisser le centrage-client à d’autres acteurs de la chaine de valeur, comme les exploitants de coworking par exemple.
Ces chemins, diamétralement opposés d’un point de vue stratégique, illustrent selon nous l’enjeu auquel sont confrontés les acteurs de la ville : quelle posture veulent-elles avoir dans le futur ?
HUB-GRADE – Le bail 3/6/9, contraignant pour un grand nombre de startups et d’entreprises étant donné l’assise financière qu’il impose, a-t-il encore un avenir en 2018 ? Est-il encore adéquat dans le contexte actuel ?
Dire que le bail 3/6/9 est un préjugé. Le cadre juridique du bail commercial offre au contraire une grande flexibilité pour prévoir de multiples situations.
En revanche, la contrainte de ces clauses oscille au gré du bargaining power des parties. Celui-ci peut dépendre de multiples facteurs : Est-on en haut ou en bas de marché ? Les locaux visés sont-ils très recherchés ? De quelle solidité financière bénéficie le locataire potentiel ?
Du coté des bailleurs, l’immobilier est un produit financier, et à ce titre les durées fermes d’engagements, les cautions et garanties sont des éléments de valorisation importants ; vous ne pouvez pas demander à des acteurs de marché (et à leurs actionnaires…) de dévaloriser leurs actifs du jours au lendemain ! Pour autant, et Hub-Grade le constate sans doute au quotidien, les entreprises ont un besoin de plus en plus impératif de flexibilité dans leurs conditions locatives. Alors on fait comment ?
Chez Stonup, nous travaillons sur plusieurs pistes, et notamment sur celle de Sandwich Leaser. C’est une offre financière qui transforme des engagements locatifs longs (un bail de 9 ans fermes par exemple) en offres locatives à engagement moindre. Cette brique-métier existe dans l’immobilier hôtelier, et est packagée dans les offres de coworking ; nous pensons qu’elle sera bientôt proposée par les bailleurs traditionnels, voire sera proposée par de nouveaux entrants.
HUB-GRADE – Quelle forme le travail prendra-t-il dans le futur ?
Les évolutions technologiques ont pavé la voie à de nouvelles manières de travailler. On peut d’ailleurs se demander si, avec toutes ces nouvelles propositions qui apparaissent, le bureau aura encore lieu d’exister en 2050…
- La visioconférence
De nombreux systèmes permettent d’organiser désormais des entretiens, conférences, réunions ou formations à distance en temps réel et en vidéo. Elles sont utilisées tant pour les communications internes qu’externes à l’entreprise. La technologie permet de gérer de véritables espaces de travail digitaux, accélérant les échanges et les prises de décision.
- Workplace de Facebook
Workplace de Facebook est un réseau social professionnel qui a été lancé à la fin de l’année 2016. Un an après, le plus grand réseau social au monde annonçait un bilan positif : plus de 30 000 entreprises ont adopté la solution. Pourtant, lors de son lancement, elle ne proposait pas de rupture d’innovation marquante. Elle apporte cependant un outil très intéressant, notamment pour le retail, en permettant de digitaliser les forces de ventes facilement. Son développement tend vers l’élaboration d’un chatbot universel permettant de gérer tous les processus de vente et de SAV.
- Le remote work
Le remote (ou travail à distance, travail isolé) est une forme de travail qui tend à se démocratiser. Elle ne nécessite qu’un ordinateur et une bonne connexion Internet pour être opérationnel. C’est le mode de travail des Digital Nomades et c’est pourquoi il peut s’associer davantage à un mode de pensée qu’une véritable différence opérationnelle dans les méthodes. Cela amène certaines entreprises à collaborer à distance avec des salariés éloignés ou des prestataires de façon très agile.
HUB-GRADE – Petit passage (obligé) sur le coworking. Quelles tendances futures envisage-t-on pour lui ? Se dirige-t-on vers un trop plein ? À quels nouveaux usages peut-on s’attendre ?
Il y a sans doute un léger essoufflement du phénomène… Surtout pour les pros de l’immobilier qui en entendent parler depuis 5 ans à toutes les sauces (rires) !
Plus sérieusement, il demeure selon nous des champs d’opportunité énorme, principalement sur le « ventre mou » du marché : actuellement les offres de coworking s’adressent principalement aux hipsters et start-ups de la capitale, mais ils ne représentent pas la majorité des salariés français.
Toutes les tendances derrière le coworking sont des mouvements de fonds qui prendront du temps à se développer mais qui toucheront à terme une large majorité de la population. Les questions auxquelles il faut répondre sont donc :
- Qui se prépare au mieux pour ce marché ?
- Les acteurs établis (foncières, etc.) sortiront-ils de leur timidité sur le sujet ?
- Qui initiera les opérations de consolidation du marché ?
