La recherche de bureaux à louer fait surgir pour les entreprises plusieurs questions relatives aux surfaces (shon, sub), types d’immeubles et contrats de bail. Nous y répondons aujourd’hui !
Combien de m² par salarié au sein de l’entreprise ?
La détermination du nombre de m² nécessaires au bon fonctionnement de votre entreprise est évidemment une étape cruciale dans la recherche de bureaux. La norme Afnor NF 35-1021 donne un ensemble de recommandations devant permettre aux salariés de la société de circuler et de se repérer facilement au sein des locaux :
- Une surface minimale de bureau d’environ 10 m² par personne, 11 m² dans un bureau collectif et 15 m² dans un espace de travail bruyant ;
- Une hauteur sous plafond de 2,50m minimum ;
- Des espaces de circulation de 80cm minimum et 1,50 mètre pour que deux personnes puissent se croiser ;
- Des tables de travail de 120 x 80cm minimum.
Outre le ratio m²/salarié, la recherche d’une surface de bureaux adaptée doit tenir compte de plusieurs facteurs à commencer par le secteur d’activité de l’entreprise qui influencera grandement ses besoins en matière d’espaces. Il convient également d’envisager les évolutions de l’entreprise, ainsi que les modes de travail – flex office, corpoworking, coworking – utilisés.
Surfaces utiles brutes (sub) et surface hors œuvre nette (shon) dans la recherche de bureaux
La surface utile brute (S.U.B.) correspond à la surface horizontale située à l’intérieur des locaux, moins les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, gaines techniques, circulations verticales…). Sont également exclus du calcul de la SUB les locaux techniques hors sous-sols et combles (ventilation, chauffage, commutateur téléphonique, poste EDF), exception faite de ceux qui sont affectés à l’usage exclusif d’un locataire. La surface brute est en règle générale mentionnée dans le bail commercial ou professionnel et sert de référence pour le calcul des loyers : dans le cadre d’espaces de bureaux, la SUB correspond environ à 92 % de la SHON (la surface hors œuvre nette)
Quel type de bâtiment choisir, pour quels aménagements ?
Les entreprises en quête de bureaux à louer ou à vendre ont le choix entre différents types d’ensembles immobiliers. Elles peuvent ainsi opter pour les centres d’affaires, bâtiments tertiaires proposant des espaces de bureaux dotés d’équipements, technologies et services indispensables à la bonne gestion de leur activité. Couveuses, incubateurs et pépinières d’entreprises offrent pour leur part des solutions particulièrement adaptées aux start-up, agissant comme de puissants accélérateurs d’innovation. En plus du type de bâtiment, se pose également la question des aménagements des espaces : open-space ou bureaux fermés, flex-office et desk-sharing sont autant de solutions qui dépendent de l’activité de l’entreprise et de ses spécificités organisationnelles.
Quel bail choisir ?
Si le bail commercial – dit bail 3/6/9 – est une solution applicable à la location de bureaux, les entreprises privilégient de plus en plus souvent les options flexibles. Le bail professionnel confère ainsi aux propriétaires comme aux locataires de bureaux une grande liberté contractuelle pour ce qui touche à l’établissement du loyer, à la répartition des charges, à la révision annuelle et ses modalités. Dans la même optique de flexibilité, le bail dérogatoire (ou bail précaire) se présente comme une alternative au bail classique, avec un engagement sur 3 ans offrant une véritable souplesse d’utilisation aux entreprises souhaitant louer un bureau sans souffrir des contraintes propres au bail commercial
La localisation dans votre recherche de bureaux
L’emplacement de vos bureaux peut avoir un impact significatif sur votre entreprise, son accessibilité pour les employés et les clients, ainsi que son image de marque. Voici quelques éléments à considérer lors de la sélection de l’emplacement idéal pour vos bureaux :
Accessibilité : Assurez-vous que vos bureaux sont facilement accessibles en voiture, en transports en commun et à pied. Une bonne connectivité avec les principaux axes routiers, les transports en commun tels que les bus, les métros ou les tramways, ainsi que la proximité des gares ou des aéroports peuvent faciliter les déplacements pour vous et vos employés, ainsi que pour les visiteurs et les clients.
Proximité des services : Optez pour un emplacement qui offre une gamme de services à proximité tels que des restaurants, des cafés, des banques, des centres commerciaux, des salles de sport, etc. Cela permettra à vos employés de disposer de commodités pratiques à proximité et favorisera un environnement de travail agréable.
Environnement professionnel : Tenez compte du quartier dans lequel vous souhaitez établir vos bureaux. Certains quartiers sont connus pour accueillir des entreprises spécifiques ou pour avoir une atmosphère particulière. Par exemple, certains quartiers sont réputés pour être des pôles technologiques, tandis que d’autres sont plus axés sur les entreprises créatives. Choisissez un environnement qui correspond à la culture de votre entreprise et à ses besoins spécifiques.
Trouver une société spécialisée en bureaux
Il existe en métropole lyonnaise un grand nombre d’entreprise de conseil en immobilier d’entreprise. Ces dernières prennent en charge la recherche de vos bureaux, selon les critères que vous avez définis après un échange approfondi avec un expert du secteur plébiscité.
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