Le marché de l’immobilier d’entreprise est-il réellement face à une crise sans précédent ? Faut-il s’en inquiéter, cesser nos investissements ? Brieuc Oger Ruby, CEO de Hub-Grade, démêle le vrai du faux pour vous.
Cela faisait un moment que je n’avais pas pris la parole par ici et, cela, même si je garde un œil plus qu’attentif à nos publications. Il ne fallait pas plus qu’un emballement médiatique sur le sujet de la crise immobilière pour me faire brusquement ressurgir sur vos écrans. Alors, où en sommes-nous réellement ? Certes, nous vivons actuellement une crise. C’est indéniable. Pourtant, non, il n’y a pas aujourd’hui de grosse baisse de la demande placée des bureaux à proprement parler. Plusieurs facteurs viennent, en revanche, s’ajouter à des marchés particulièrement tendus. Mais ces défis nous poussent à faire encore mieux tout en surmontant les obstacles. Quoi de plus challengeant, finalement ?
Une crise immobilière inégale selon les secteurs
La crise immobilière affecte fortement le marché résidentiel
Hausse des taux d’intérêt, crise économique, obsolescence d’une partie du parc de bureaux, demande fluctuante… La crise immobilière que nous vivons actuellement n’épargne aucun pays autour de nous. Et, oui, elle est bien réelle, on ne va pas vous dire le contraire. Néanmoins, c’est avant tout le marché de l’immobilier résidentiel qui est touché. De même, certaines études, comme la dernière d’UBS, sont là pour nous rassurer : le risque de bulle immobilière aurait dégonflé dans le monde. Parmi les 25 villes analysées dans cette étude, on s’aperçoit que les prix de l’immobilier ont chuté de 5% en valeur réelle (corrigée de l’inflation) entre mi-2022 et mi-2023. Paris fait, par contre, toujours partie des villes dont les prix restent en inadéquation avec les revenus de ses actifs. Et cela malgré un recul de 8% de ses prix réels. Finalement, la conclusion à en tirer est plutôt réjouissante : le marché résidentiel s’oriente vers des jours meilleurs, même si les taux de rendements en Ile-de-France restent trop bas. Ce qui montre que la correction des prix n’est sans doute pas encore suffisante sur cette zone.
Côté marché de l’immobilier d’entreprise, la donne est toute autre, puisque ça ne bouge pas vraiment. Il est même difficile, à l’heure actuelle, de fournir des chiffres exacts, tant les études se contredisent.
Le marché de l’immobilier d’entreprise résiste bien
Si on prend, par exemple, les chiffres annoncés par Immostat : le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise serait en recul de 67 % au deuxième trimestre 2023. Autre son de cloche du côté de Knight Frank, qui avance que le marché de bureaux se porte bien. Il aurait concentré une large part des volumes investis au 2ᵉ trimestre 2023 : 64%, contre 17% pour les commerces et 19% pour l’industriel. La majorité des transactions supérieures à 50 millions signées sur la période concerneraient même d’ailleurs le secteur. Mais, dans les faits, vu que personne ne veut essuyer des pertes, beaucoup de ventes à investisseur n’aboutissent pas : les vendeurs n’ayant pas obtenu le prix souhaité, ils retirent leur actif de la vente. Tant que la perte n’est pas matérialisée dans les comptes, elle n’existe pas.
Sans surprise, certains secteurs de l’immobilier d’entreprise se portent mieux que d’autres. C’est le cas de l’immobilier logistique et industriel qui n’ont rien perdu de leur attractivité. Côté bureau, la situation est différente. Il paraîtrait que le secteur connaît une baisse. Pourtant, il reste, lui aussi, attractif. Et, cela, même si la crise sanitaire lui a imposé des mutations et qu’il est actuellement en pleine transition. C’est la raison pour laquelle les observateurs parlent d’immobilisme.
Le marché de l’immobilier d’entreprise : entre mutation et attentisme ?
Alors, oui, le marché de l’immobilier d’entreprise est actuellement affecté par des facteurs économiques et structurels. Mais cela va dans le bon sens puisque les pratiques évoluent et offrent de nouvelles perspectives.
Les facteurs financiers
Nous en avons parlé précédemment, le contexte économique actuel influe sur le marché de l’immobilier. Les entreprises ont donc toutes les raisons de différer leurs projets immobiliers ou de chercher à l’optimiser : inflation, taux d’intérêt élevés, hausse des coûts opérationnels et des loyers… De même, à Paris comme dans d’autres grandes villes, les tarifs seraient actuellement au plus haut. Mais la capitale continue d’afficher une bonne dynamique et, plus particulièrement, le QCA, très prisé des entreprises. Côté régions, la ville de Lyon reste aussi très attractive. Les intentions de recherche et les locations de bureaux le prouvent, là encore. Chez Hub-Grade, nos commerciaux le constatent tous les jours. En bref, le marché est résilient. Et cela malgré l’apparition de nouveaux paramètres.
Les facteurs structurels
On parle beaucoup actuellement des facteurs structurels qui entrent en jeu dans cette crise de l’immobilier d’entreprise. C’est le cas de la pandémie, qui est venue bouleverser le monde du travail et mettre en lumière certaines problématiques déjà existantes. On assiste donc, après le télétravail imposé, à la mise en place d’un modèle hybride, nouvelle norme au sein de nombreuses entreprises. On voit également se développer de nouvelles formes de travail et d’organisation. Les entreprises sont en train de réaliser qu’elles vont devoir être davantage à l’écoute des attentes des salariés. Et, ça, c’est aussi une bonne nouvelle. Côté bureau, cela signifie plus de flexibilité, d’agilité et d’innovation pour s’adapter aux nouveaux besoins. Il était temps ! Cela pousse les différents acteurs du secteur à aller vers une réorganisation des espaces de travail et vers plus de collaboratif.
Ils doivent aussi composer avec un nouveau paramètre (et pas des moindres) : la prise en compte de l’urgence climatique dans le choix de bureaux des entreprises. Face au besoin d’accélérer leur transition énergétique, certaines adoptent, de fait, une stratégie de réduction de leur empreinte carbone dans le cadre de leur implantation immobilière. Elles sont également plus vigilantes en matière de certification environnementale. Malheureusement, c’est un sujet qui peine encore à avancer sur le marché de l’immobilier, mais sur lequel on peut s’attendre à de prochaines évolutions.
Le marché de l’immobilier d’entreprise vraiment dans l’attentisme ?
Ces mutations, sans surprise, ont une conséquence directe sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Celui-ci avait traversé la crise sanitaire et la crise économique sans encombre. On parle désormais d’un certain attentisme de la part des investisseurs, mais aussi des organisations. Globalement les prises de décision sont plus longues, les délais s’allongent. L’économie, c’est la confiance des entreprises et des chefs d’entreprises. Et en ce moment, elle n’est pas au plus haut.
Autre point positif : les bureaux flexibles et le coworking continuent de tirer le marché vers le haut, la demande restant croissante sur ces deux volets. L’évolution des modes de travail favorise, actuellement, l’augmentation du nombre de télétravailleurs, de travailleurs indépendants et de start-ups. Résultat : l’intérêt pour les espaces de travail flexibles et collaboratifs est grandissant. On voit ainsi, chaque jour, fleurir de nouveaux espaces de coworking : des géants du type Morning ou Wojo en passant par les plus petits ou les spécialisés. Côté bureaux opérés, ça bouge aussi, et cela pour le meilleur !
Les évolutions des pratiques côté bailleurs maintiennent le marché de l’immobilier de bureaux
Nos commerciaux le constatent tous les jours : les pratiques sont en train d’évoluer côté bailleurs pour proposer de plus en plus de bureaux privés. Les négociations, auparavant ardues, sont désormais possibles. Du moins les échanges ne sont pas fermés. Les bailleurs ont compris qu’ils devaient être à l’écoute des entreprises, tout comme ces dernières ont compris l’importance de prendre en compte les besoins des salariés.
C’est une bonne nouvelle, car, même si certains loyers sont à la hausse, il existe des solutions, aujourd’hui, pour louer des bureaux à des tarifs attractifs. D’où l’intérêt de faire appel à des professionnels capables de prendre en compte les intérêts de chacune des parties pour trouver le meilleur accord possible.
En conclusion : rien de nouveau sous le soleil, mais des tendances encourageantes pour l’avenir de l’immobilier d’entreprise
La location d’entreprise et, par là même de bureau, se porte bien malgré la crise dont on ne cesse de parler. C’est du moins notre retour de terrain et celui de nos commerciaux. Même constat du côté des confrères : rien de nouveau sous le soleil, donc pas de panique à bord ! Le marché, que l’on pense être en plein attentisme, est en réalité en mouvement, même s’il bouge peut être un peu moins vite qu’avant. Hors 2020 et 2021, les 10 dernières années avaient été exceptionnelles, sur le marché du bureau notamment. Donc il s’agit plus là d’un effet de correction que d’une vraie baisse structurelle.
De nouvelles données viennent s’ajouter et complexifient, certes, les choses. Néanmoins ces mutations poussent entreprises et bailleurs à s’écouter davantage et à revoir leurs copies. On remarque également une résilience face à tous ces événements. Tout cela est de bon augure pour la suite. Nous prévoyons donc, pour 2024, de belles opportunités pour le marché de l’immobilier d’entreprise.
Et si c’était le moment de faire appel à un de nos experts Hub-Grade, pour en savoir plus sur les possibilités actuelles ?
