Nouveau concept d’habitat flexible et partagé, le coliving se démocratise et intéresse de plus en plus d’investisseurs en France. Parfaite réponse aux tendances nomades d’aujourd’hui et à l’évolution du marché immobilier, ce nouveau mode de location clés en main présente, en effet, de nombreux avantages. En plus d’offrir une bonne rentabilité, ce placement immobilier permet notamment de profiter d’une fiscalité avantageuse.
Alors comment fonctionne le coliving et à qui s’adresse-t-il ? Pourquoi investir dans ce nouveau mode d’habitat ? Et comment réussir son investissement en coliving ?
Le coliving, un nouveau mode d’habitat communautaire et flexible
« Vivre ensemble », en partageant un logement ? Le coliving propose un nouveau type d’habitat flexible, reposant sur une offre de services et une approche communautaire. Retour sur ce modèle hybride, qui séduit de plus en plus en France.
Un habitat partagé et des espaces mutualisés
Implantés dans des grands bâtiments ou dans des immeubles entiers, les espaces de coliving sont gérés par des opérateurs professionnels. De plus en plus nombreux en France, ils proposent un service de location clés en main (comparable au modèle des résidences services). Les baux sont particulièrement flexibles : la durée d’engagement s’adapte facilement aux besoins des résidents, souvent en phase de transition. L’emménagement dans ce type de résidence offre aussi une grande flexibilité : les logements sont meublés et équipés, et tous les abonnements nécessaires sont déjà disponibles (eau, électricité, chauffage, internet…).
Les espaces de coliving proposent d’abord des espaces privatifs, de tailles variables (un studio, un T1 ou un T2). À la différence d’une simple colocation, chaque « coliver » dispose d’un véritable appartement privé (avec cuisine et salle de bain). Il y vit de manière indépendante et confortable, tout en conservant son intimité. Les locataires du coliving se partagent ensuite des espaces de vie communautaires et plusieurs types d’installations : une terrasse, un rooftop ou un jardin, une salle de jeux, un spa ou une piscine… Ces espaces partagés permettent de favoriser les interactions sociales.
Mais les colivers profitent surtout de services additionnels inspirés de l’hôtellerie, dans une offre de location « all inclusive » : la fourniture du linge, un service de pressing, une conciergerie et un service de ménage, un parking surveillé, des abonnements à des plateformes de streaming… Certains espaces de coliving proposent des épiceries ou des bars, des cours de sport, des animations, ou encore l’accès à un espace de coworking pour vivre et travailler au même endroit… Et d’autres sont même conçus autour d’une thématique précise. Dans certaines villes, on peut ainsi trouver des colivings pour gamers et passionnés de jeux vidéo, pour cinéphiles ou pour surfeurs…
Une cible nomade et active
Ouvert à tous, le coliving s’adresse à une clientèle plutôt jeune, et plus particulièrement aux étudiants et aux jeunes actifs : 75 % des colivers ont entre 23 et 31 ans. Inspirés par l’économie du partage et les nouveaux modes de travail, les Millénials (nés entre le début des années 1980 et la fin des années 1990) sont de plus en plus nombreux à opter pour ce nouveau mode d’habitat et pour cette solution de logement à court terme. Les travailleurs indépendants, les free-lances et autres « digital nomads » profitent aussi de l’ambiance collaborative et communautaire de ces nouveaux logements.
Mais le coliving s’ouvre aussi à une cible plus âgée en transition familiale ou professionnelle, avec des profils variés. Idéale pour un logement temporaire, cette solution est par exemple de plus en plus utilisée par les actifs en formation ou en mobilité professionnelle, et par les expatriés. Le coliving peut également séduire les nouveaux habitants d’une agglomération qui rencontrent des difficultés à se loger, ou encore des personnes qui réalisent des travaux dans leur logement habituel. Les familles monoparentales et les couples en phase de séparation peuvent enfin se tourner vers ce mode d’habitat flexible. Cela leur permet de louer facilement et rapidement un logement clés en main et tout compris, sans s’engager sur la durée.
Un concept qui séduit de plus en plus
Apparu aux États-Unis dans les années 2000, le concept du coliving s’est progressivement développé et implanté en France. Ce nouveau marché immobilier connaît une forte progression depuis deux ans, et on estime que le nombre d’espaces de coliving en France aura triplé d’ici 2025. Favorisé par la récente pandémie et la généralisation du télétravail, son succès s’explique par :
- le nouveau besoin de mobilité des travailleurs ;
- la multiplication des CDD ;
- l’augmentation du nombre d’auto-entrepreneurs et de travailleurs nomades.
Mais il répond aussi à l’augmentation générale du coût du logement (et de la vie), et à la difficulté pour les Français à trouver des locations. Malgré un turn-over important, le taux d’occupation de ces nouveaux espaces à louer reste élevé. De fait, les demandes sont de plus en plus nombreuses, et les investisseurs l’ont bien compris. On compte aujourd’hui une trentaine de start-ups spécialisées dans la création et la gestion d’espaces de coliving. De nouveaux lieux flexibles et collaboratifs voient également régulièrement le jour dans les principales métropoles françaises. « The Babel Community » à Marseille, « La Casa » à côté de Paris, « My Name is Bernard » à Lille, ou « Colonies » en région parisienne… Certains opérateurs ont déjà développé des espaces de coliving dans plusieurs grandes villes de France et d’Europe. « Chez Nestor » propose, par exemple, des locations clé en main à Lille, Lyon, Montpellier, Paris, Toulouse et Bordeaux.
Pourquoi se tourner vers ce type d’investissement ?
Permettant de répondre aux difficultés actuelles du marché immobilier tout en proposant des services pratiques et appréciés, les espaces de coliving séduisent de plus en plus de résidents. Mais ils ne sont pas les seuls à profiter de ce nouveau mode d’habitat partagé. Les propriétaires et les investisseurs immobiliers en tirent également de nombreux avantages… Alors pourquoi investir dans le coliving ?
Pour répondre à une forte demande locative dans les villes attractives
Coliving et tensions foncières dans les grandes villes
On assiste aujourd’hui à une véritable pénurie de logements dans les centre-villes des grandes métropoles françaises. Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux ou Marseille… Difficile aujourd’hui de trouver des logements meublés en ville, alors que la demande n’a jamais été aussi forte. Qu’il s’agisse d’étudiants qui suivent leur scolarité dans les grandes écoles et universités de ces villes étudiantes et attractives ou de jeunes qui se lancent dans la vie active en se rapprochant des villes à fort potentiel d’embauche, les dossiers de candidature sont nombreux et les places sont chères ! Et constituer un bon dossier relève aussi parfois du parcours du combattant…
Développés sur de grandes surfaces ou dans des immeubles à plusieurs étages, les espaces de coliving permettent de répondre facilement à cette tension foncière. Généralement situés en plein cœur de la ville, ils sont facilement accessibles et profitent d’un emplacement stratégique. Ils offrent ainsi à leurs résidents une proximité immédiate avec tous les équipements, services et commodités nécessaires au quotidien. Ils sont aussi implantés à proximité des transports en commun, pour offrir toujours plus de mobilité à leurs résidents.
Quand le coliving simplifie les transactions immobilières
Les espaces de coliving disposent de nombreux espaces privatifs à louer, pour tous les profils et tous les budgets. L’accès à ces logements communautaires est facilité grâce à :
- un bail de courte durée (de un mois à un an) ;
- un dépôt de candidature simplifié ;
- des délais de préavis très courts (parfois quelques jours).
Les espaces peuvent être visités à distance (visite virtuelle 3D). La réservation et la signature du contrat de bail individuel se font généralement en ligne, via un système sécurisé. En répondant aux problématiques actuelles du marché immobilier et du secteur du logement, l’investissement en coliving offre une bonne rentabilité locative (entre 4 et 7 %). Même si le turnover est élevé, le taux d’occupation reste important et la vacance locative limitée. Dès qu’un coliver quitte sa chambre ou son appartement privé, il est, en effet, facilement remplacé. Les dossiers sont faciles à déposer ; flexible et simplifié, le bail est ensuite rapidement signé. Et avec autant de baux que de locataires, le risque d’impayés est bien réparti et, donc, diminué.
Pour s’adapter aux besoins et aux attentes d’aujourd’hui
Accentués par la crise sanitaire du Covid-19, la solitude et l’isolement sont devenus de véritables problèmes de société. Investir dans le coliving permet de lutter contre ces fléaux en créant des espaces de vie communs et des cadres de vie sécurisants. C’est dans ces derniers que les résidents se rencontrent et échangent quotidiennement. Les évènements et les animations organisés dans certains de ces lieux partagés favorisent également le lien social et la vie en communauté. Les rapports locatifs sont aussi facilités : la gestion des espaces partagés est assurée par le professionnel en charge du coliving.
La récente baisse du pouvoir d’achat des Français a également un impact important sur le budget dont ils disposent pour se loger. Et les jeunes actifs et les étudiants sont les principaux concernés ! Là encore, investir dans le coliving permet de répondre à une véritable problématique sociétale et d’offrir une alternative viable aux loyers de plus en plus élevés des logements traditionnels (qui suivent la hausse de la demande locative). Avec une notion de « vie en communauté », ce nouveau modèle d’habitat repose, en effet, sur la mutualisation des dépenses relatives au logement. Eau, électricité et chauffage, assurance habitation, Wifi et abonnements multimédias… Les colivers partagent toutes ces charges.
Grâce à ces formules « tout compris », le loyer d’une chambre ou d’un appartement dans un coliving reste ainsi plus abordable que l’équivalent dans le secteur habituel. Et les résidents profitent en plus de logements déjà meublés et équipés, de vastes espaces communs et de prestations modernes et très qualitatives… On peut, par exemple, y trouver : un service de conciergerie, un espace extérieur ou même une piscine !
Pour profiter d’un régime fiscal avantageux
Consistant à louer des logements meublés, l’espace de coliving permet de profiter du statut LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel). Un statut qui permet à l’investisseur loueur de profiter d’avantages fiscaux intéressants. Les revenus de la location meublée sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grâce à son statut LMNP, le loueur peut ensuite soumettre ses revenus locatifs à deux régimes fiscaux distincts.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus de la location du coliving. En revanche, il ne permet pas de déduire les charges et les frais des revenus locatifs. Ce régime paraît donc peu adapté à un investissement en coliving.
Le régime réel (ou régime de bénéfice réel)
Le régime réel est particulièrement intéressant pour un investissement en coliving car il permet de déduire les charges et les frais des recettes locatives. Le bailleur peut réduire la base de son imposition en déduisant le montant de tous les travaux engagés et des équipements mis en place dans l’espace de coliving, chaque année. Il peut aussi déduire tous les frais de gestion locative, les impôts et les taxes, les primes d’assurance, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt. Cela lui permet d’optimiser son investissement en coliving, et d’améliorer son taux de rendement.
En cas de déficit, il est possible de le reporter pendant 6 ans sur la catégorie des BIC. Le bailleur peut aussi avoir recours à des amortissements. Il est, de fait, possible d’amortir le bâti et le mobilier de manière linéaire, sur plusieurs années. Cette opération comptable prend en compte la durée de vie de chaque composant et son poids dans le prix d’achat de l’immeuble. Les amortissements permettent de réduire le montant de l’impôt sur le revenu à long terme, pour optimiser son investissement.
Le statut LMNP offre également un autre avantage de taille en cas de revente : la plus-value n’est pas calculée sur la valeur nette du bien (son prix d’achat diminué des amortissements), mais sur le prix d’achat augmenté des charges et des travaux. Ceci sans prendre en compte les amortissements. L’assiette est donc plus faible, et le montant de l’impôt à régler est moins élevé. Il existe aussi une exonération de plus-value à partir de 22 ans de détention du bien.
Comment réussir son investissement en coliving ?
Placement intéressant sur le long terme, le coliving représente un investissement de départ important. Ces nouveaux logements communautaires sont, en effet, aménagés sur de vastes surfaces et l’acquisition du bien immobilier suppose de disposer d’un budget initial assez élevé. Mais il est aussi possible d’investir dans ce nouveau mode d’habitat via une SCPI (investissement en pierre papier) ou sur une plateforme de crowdfunding.
Pour réussir son investissement, il est ensuite indispensable de choisir le bon emplacement. L’espace de coliving doit donc être situé dans une ville au marché locatif tendu, près des universités, du centre-ville, des transports en commun et des commodités. Nous vous conseillons de cibler des biens adaptés à ce mode d’habitat : des grandes maisons à rénover ou des petits immeubles disposant déjà d’espaces communs, par exemple. Pour sécuriser son investissement, il faut aussi privilégier des biens immobiliers qui permettent de proposer des services supplémentaires aux locataires (une buanderie ou une salle de sport, une salle de jeu ou une piscine…).
Nous vous recommandons enfin de déléguer la gestion du coliving à une entreprise spécialisée. Ceci peut se faire via un mandat de gestion locative ou un bail commercial. En plus de s’occuper de toutes les démarches administratives et de gérer les problèmes techniques, le gérant mettra tout en œuvre pour garantir à l’investissement une bonne rentabilité.
En conclusion : le coliving n’a pas fini de faire parler de lui !
Le coliving, futur équivalent du coworking sur le secteur de l’habitat ? Reste à patienter encore quelques années pour préciser le cadre juridique de ce nouveau modèle et observer l’évolution de cette tendance. Toutefois celle-ci est déjà très prometteuse sur le marché de l’immobilier locatif…
Avant de vous lancer dans une expérience de coliving, pourquoi ne pas essayer de travailler en communauté dans un espace de coworking ? N’hésitez pas à consulter nos nombreuses offres de bureaux flexibles et à contacter nos conseillers Hub-Grade.
