Depuis plus de deux ans, le marché de l’immobilier de bureaux connaît de profondes mutations. Les confinements successifs et la généralisation du télétravail pendant la crise sanitaire ont en effet eu un réel impact sur le secteur. Mais après s’être finalement bien adapté à cette période mouvementée, il semble aujourd’hui avoir trouvé son équilibre. Zoom sur l’état actuel du marché de l’immobilier de bureaux, et sur les tendances à venir.
L’immobilier de bureaux, un secteur profondément impacté par la pandémie
La généralisation du télétravail a profondément perturbé le marché de l’immobilier de bureaux en France. Dans certains départements, la crise sanitaire a entraîné une forte baisse des locations de bureaux et une hausse des taux de vacance locative (avec de nombreux m² inoccupés). Le ralentissement économique a également eu un profond impact sur les projets de construction et sur les prix de l’immobilier d’entreprise. Mais le secteur a su rapidement s’adapter, en trouvant des solutions innovantes et stratégiques.
La généralisation du télétravail
Pour s’adapter à l’essor du télétravail, les entreprises ont rapidement dû réfléchir à une nouvelle organisation et mettre en place de nouvelles solutions. Coworking, tiers-lieux et home office… À la sortie des confinements, plusieurs structures ont abandonné leurs locations de bureaux classiques, au profit de nouvelles solutions hybrides. Elles leur ont permis de pouvoir proposer à leurs salariés quelques jours de travail en présentiel par semaine, et d’organiser des réunions ou des sessions de travail en groupe. Faciles à mettre en place, ces offres de bureaux flexibles ont rapidement séduit les collaborateurs, en leur permettant d’alterner facilement entre travail en présentiel et en distanciel. Grâce à ces offres, les entreprises se sont aussi déployées en régions pour favoriser encore plus l’alternance entre travail au bureau et télétravail.
Réduction des temps de transport pour les salariés, diminution des surfaces de travail et des factures pour les entreprises… La généralisation du télétravail continue à séduire aujourd’hui. Mais depuis plusieurs mois, on assiste aussi à un retour progressif des collaborateurs dans les locaux des entreprises, quelques jours par semaine. Le travail à distance n’est en effet plus obligatoire à 100%, et présente certaines limites.
Isolés pendant la crise sanitaire dans des logements exigus ou avec des enfants en bas âge, certains collaborateurs ont en effet rencontré des difficultés pratiques pour télétravailler. La vie de bureau favorise quant à elle les échanges et le lien social. Elle facilite également les réunions informelles et brèves, indispensables à la bonne tenue et à l’avancée rapide de certains dossiers. Le bureau est un outil important pour le management et la gestion des ressources humaines, et une véritable vitrine de la marque, de ses valeurs et de ses innovations. Il s’avère indispensable au maintien de la culture d’entreprise. Pour répondre aux attentes des salariés et aux besoins des entreprises, la notion de « télétravail » a donc progressivement laissé place à celle de « travail hybride ».
L’avènement du travail hybride
L’importance du bien-être au travail (déjà un sujet avant la crise sanitaire) et les besoins actuels des collaborateurs poussent les entreprises à repenser l’organisation de leurs bureaux. Et en plus de répondre à ces attentes, les espaces de travail doivent aussi respecter de nouvelles exigences sanitaires (avec une augmentation nécessaire des surfaces de bureaux). Pour s’adapter à ces évolutions, les entreprises proposent de nouveaux espaces de travail, flexibles et hybrides. Le travail hybride est d’ailleurs devenu un levier d’attractivité pour les entreprises : elles peuvent avoir du mal à recruter si elles ne proposent pas de télétravail.
Aujourd’hui, les salariés sont (en moyenne) deux jours par semaine en télétravail. Cela qui permet aux entreprises de mettre en place des solutions de « flex office » : un seul poste de travail est partagé entre plusieurs salariés. Associé au télétravail, le flex office permet aux entreprises de réduire leurs surfaces de bureaux, et de réaliser d’importantes économies (le groupe Up – Chèque Déjeuner – est par exemple passé de 30.000 à 15.000 m² de bureaux sur son site de Gennevilliers). Pour une meilleure gestion de leurs immeubles de bureaux, plusieurs entreprises confient aussi une partie de leurs espaces de travail inoccupés à des opérateurs de coworking. La location de ces espaces vacants leur permet de diminuer leurs charges (lorsqu’elles sont locataires de l’immeuble) ou d’optimiser leurs revenus (lorsqu’elles en sont propriétaires).
Certaines entreprises repensent enfin leur organisation géographique : pour être plus accessibles, elles s’implantent dans des villes moyennes ou des métropoles régionales. Favorables à la relance du marché de l’immobilier de bureaux, ces mutations contribuent à redynamiser le secteur.
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2022 : la restructuration du marché de l’immobilier de bureaux
Malgré une année 2021 en demi-teinte, le marché de l’immobilier de bureaux retrouve son dynamisme depuis le début de l’année 2022. Les grandes surfaces de bureaux redeviennent attractives dans les centres des grandes métropoles et dans les quartiers d’affaires, alors que le reste du marché est plutôt tourné vers des espaces plus petits et plus faciles à moduler.
Des petits bureaux modulables, confortables et flexibles
Pour réduire leurs dépenses, les entreprises optimisent leurs surfaces de bureaux, et se tournent plus facilement vers des espaces plus petits ou modulables. En 2022, la location des surfaces de bureaux inférieures à 5 000m² a ainsi retrouvé le niveau de début 2020. Les bureaux peuvent ensuite être utilisés en « flex office », et les espaces inoccupés sous-loués à des opérateurs de coworking. Les espaces de travail sont mutualisés ; certains sièges s’installent même dans des tiers-lieux, pour profiter d’un environnement plus attractif et plus proche des lieux de vie des salariés.
Les nouveaux bureaux accueillent des zones de travail hybrides et des espaces partagés. Et pour offrir encore plus de confort à leurs occupants et les fidéliser, ils proposent également de nombreux services. Favorables à la socialisation et aux échanges, ces « hubs » offrent une expérience inédite. Ils accueillent par exemple des services de conciergerie, des salles de sport et des espaces bien-être, des cafés et des restaurants, des espaces extérieurs de détente, des lieux végétalisés et des roof-tops… Le « healthy lifestyle » est aussi mis en avant, avec des bureaux qui doivent garantir qualité de l’air et confort acoustique.
Pour garantir plus de sécurité à leurs salariés et pour répondre aux exigences climatiques actuelles, les entreprises mettent aussi en place de nouvelles mesures sanitaires et environnementales (des systèmes d’aération plus performants, des contrôles réguliers de la qualité de l’air intérieur…). Elles privilégient les smart buildings et les safe buildings, qui répondent à plusieurs certifications et labels (HQE, BREEAM, LEED). Les immeubles neufs et sécurisés sont d’ailleurs plébiscités par les investisseurs. Les salariés sont aussi moins souvent au bureau, et les équipements utilisés moins fréquemment : moins énergivores, les immeubles de bureaux répondent ainsi aux nouvelles exigences de sobriété énergétique imposées par la récente crise économique.
Les immeubles de bureaux s’implantent enfin dans des quartiers d’affaires plus ouverts. Proches de nombreux commerces, de logements, de jardins et d’écoles, ces nouveaux lieux de travail favorisent des usages mixtes et facilitent les interactions entre vie professionnelle et vie privée.
Un marché francilien qui revient à la normale
Si les investissements dans l’immobilier de bureaux classiques n’ont pas encore retrouvé leurs niveaux de 2020, les locations ont quant à elles bien redémarré à Paris et en Île-de-France (la majorité des transactions s’effectuant en fin d’année, il reste néanmoins difficile d’apprécier le véritable état du marché actuel). Les taux d’intérêts bancaires sont actuellement en hausse, ce qui pourrait ralentir ou bloquer certaines opérations. Mais les loyers de l’immobilier de bureaux sont aussi indexés sur l’inflation et devraient augmenter.
Parmi les grands indicateurs du marché de l’immobilier d’entreprise, on retrouve celui de la demande placée. Exprimée en mètres carrés de surface utile, elle correspond au nombre de locations ou de ventes de bureaux à leurs occupants, réalisées pendant une période donnée. En Île-de-France, la demande placée de bureaux est en hausse depuis le début du premier trimestre 2022 (+ 40% par rapport au premier trimestre 2021), et retrouve un niveau normal.
Les investissements reprennent à Paris intra-muros et dans la première couronne ouest. Avec une offre limitée, les loyers des bureaux « prime » se maintiennent et pourraient même augmenter dans la capitale. Mais le manque d’offres de Paris QCA (Quartier central des affaires) pousse les investisseurs à réaliser des opérations dans les grandes métropoles, qui présentent aussi l’avantage d’offrir de meilleurs rendements (4% en moyenne, contre 2,75 à 3% à Paris).
L’immobilier de bureaux en régions, de plus en plus attractif
De plus en plus attractif, le marché de l’immobilier de bureaux en régions enregistre de belles performances. Si Lyon reste le premier marché régional de bureaux, les villes de Bordeaux, Lille et Aix-Marseille voient leur offre d’immeubles de bureaux augmenter. Et pour continuer à accueillir toujours plus d’entreprises de la tech et du numérique, Nantes et Rennes profitent également d’une hausse des investissements.
Selon une étude de BNP Paribas Real Estate, 17 grandes villes françaises cumulaient plus de 900 000m² placés au premier semestre 2022 (ce qui représente une augmentation de 33% par rapport à la moyenne décennale). Tous les efforts déployés par les grandes métropoles françaises semblent ainsi porter leurs fruits. Mixité, végétalisation, proximité et transports… Les aspirations des jeunes générations sont prises en compte, et les métropoles plus inspirantes et attractives.
Aujourd’hui, les attentes des salariés ont été entendues par les entreprises et la demande s’est redressée. À Paris ou en régions, l’immobilier de bureaux semble avoir un bel avenir devant lui.
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